海岛建设：摩根士丹利华鑫证券有限责任公司关于上海证券交易所对公司发行股份及支付现金购买资产并募集配套-三亚证券公司

发布日期：2015/12/22 16:29:08 浏览：322

后净利
润波动较大的原因，并对标的资产盈利波动情况做重大风险提示；(2)标的资产2015年1-8月
扣非后净利润仅实现0.84亿元。请结合标的资产已签订合同或预计业务流量等情况，预测2015
年基本财务数据及可实现的净利润，并分析标的资产利润水平是否具有可持续性。请财务顾问、
会计师和评估师发表意见。.............................................................................................................4
2、预案披露，标的资产业务主要包括房地产开发及机场投资运营。请按照业务分类情况披露标
的资产主营业务收入、成本、毛利及毛利率，并进行同行业对比。请财务顾问和会计师发表意
见。.................................................................................................................................................13
3.预案披露，本次重组后上市公司将转型成为国内领先的基础设施项目投资开发与运营商之一，
并积极涉足港口码头、公/铁路网、管网、能源、综合交通枢纽、人工岛礁、海上救援保障基地
等业务领域，打造以海南岛为核心、国内外领先的基础设施领域全产业链投资运营商。请公司
补充披露：(1)结合标的资产目前的在手资源、合同或意向，逐一核实公司涉足上述领域，打
造全产业链的依据和可行性；(2)核实在公司未来将拓展的领域，公司控股股东及其关联方是
否与公司存在潜在同业竞争或者影响公司未来产业布局的情形。请财务顾问发表意见。........22
4.请公司补充披露标的资产对外担保及关联方资金占用情况，本次交易完成后，预计关联交易
情况及是否符合《重组管理办法》中有利于减少关联交易的规定，并请财务顾问发表意见。27
5、请公司根据《公开发行证券的公司信息披露内容与格式准则第26号——上市公司重大资产重
组(2014年修订)》的相关要求，补充披露标的资产主要下属公司的基本财务数据。请财务顾问
发表意见。.....................................................................................................................................29
6、预案披露，本次交易采用收益法对标的资产进行预估，预估值为262.57亿元，增值率为43.44，
同时采用资产基础法进行验证。请公司补充披露：(1)资产基础法的预估验证结果，若两种方
法的预估结果有重大差异，请说明差异原因；(2)标的资产房地产开发资产及机场投资运营资
产的估值情况及增值率。请财务顾问和评估师发表意见。.........................................................32
7、预案披露，交易对方承诺标的资产2016-2018年扣除非经常性损益后归属于母公司所有者的
净利润不低于48亿元。请公司结合标的资产目前经营状况、行业情况、未来经营战略、盈利模
式，分析交易对方进行大额业绩承诺的依据及合理性，并提供专项审核报告。请财务顾问和评
估师发表意见。...................................,230.9520,000.6711,767.10
非经常性损益19,800.142,872.0810,186.722,570.17
五、扣除非经常性损益后归
14,934.4619,358.879,813.959,196.93
属于母公司股东的净利润
2、利润来源及相关因素变动情况
单位：万元
2015年1-8月2014年度2013年度2012年度
项目
金额增长率金额增长率金额增长率金额
营业总收入351,135.404.76P2,769.36197.079,240.14-32.30$9,992.61
营业成本223,486.63-2.8445,027.52283.70?921.50-37.293,385.52
毛利127,648.7721.387,741.8498.87y,318.64-25.606,607.09
营业税金及附加27,011.885.788,302.84205.66,531.37-50.74%,440.40
期间费用92,033.9020.234,821.949.694,675.0526.90?485.24
资产减值损失633.45-32.251,402.488.031,298.25-39.462,144.43
公允价值变动损
2,107.00286.57?.58-92.10,352.25-875.57-1,334.79
益
投资收益25,794.7939.76',684.68-61.93r,722.46199.90$,248.51
营业利润35,871.3369.651,716.84-27.73C,888.68133置子
公司产生的投资和委托贷款产生的投资收益。其中，对联营企业和合营企业的投
资收益和委托贷款产生的投资收益报告期内总体保持稳步增加的态势，波动不大。
投资收益于2013年大幅增加的主要原因是，处置子公司确认的投资收益的
大幅增加：2013年，海口新城区建设开发有限公司将新海航大厦17-19层房产注
入当时其下属子公司海南福顺投资开发有限公司后，以其所持福顺投资的股权与
海南航空股份有限公司所持海南海岛航翔投资有限公司的股权进行了置换，此项
股权置换交易产生投资收益43,682.55万元。
(六)营业外收支
单位：万元
项目2015年1-8月2014年度2013年度2012年度
营业外收入37,423.7938,485.1326,953.6117,854.61
营业外支出1,353.336,037.452,760.191,389.19
营业外收支净额36,070.4632,447.6824,193.4216,465.42
标的公司的营业外收入主要是机场经营的政府补助、中喧场补贴等；营业
外支出主要是对外捐赠支出和罚款。报告期内，营业外收支呈逐年上升的趋势。
(七)非经常性损益表分析
单位：万元
2015年
项目2014年度2013年度2012年度
1-8月
非流动资产处置损益3,649.19434.004,161.36669.29
越权审批，或无正式批准文件，或偶发的税收
64.051,268.251,631.66356.43
返还、减免
计入当期损益的政府补助，但与企业正常经营
2,319.254,192.093,969.4,318.22565,376.80347,921.17
机场运营72,494.7849,000.3034,422.0028,898.49106,916.7877,898.79
合计345,363.79222,603.25326,929.79203,216.71672,293.58425,819.96
1、地产板块
(1)2015年地产板块经营情况初步预测
单位：万元
2015年1-8月2015年9-12月2015全年
项目名称
收入成本收入成本收入成本
一、住宅销售207,773.86135,955.58290,139.12172,048.89497,912.98308,004.47
国兴城项目39,229.1722,113.45143,726.9874,228.98182,956.1596,342.43
望海国际广场项目1,126.92358.621,126.92358.62
海口海航城项目20,428.2615,386.62--20,428.2615,386.62
海阔天空二期.铂爵
注5,376.544,140.52180.00113.475,556.544,253.99
公馆项目
三亚海航城二期74,627.9248,045.2841,185.6926,540.06115,813.6174,585.34
三亚学苑项目26,017.9111,686.9349,854.9126,672.3875,872.8238,359.31
深圳海航城37,454.1029,963.289,553.947,643.1547,008.0437,606.43
儋州望海国际花园-5。cn" target="_blank">唐山三女河机场15.879.5225.390.040.030.070.200.100.30
安庆天柱山机场13.2810.0523.330.040.040.080.170.130.30
合计1,258.15610.461,868.617.753.4611.228.964.5113.47
(三)关于基础产业集团利润水平的可持续性分析
报告期内，基础产业集团的利润来源主要是房地产和机场业务。房地产业务
经过多年的项目培育，将有望迎来业绩的集中释放期。截至本核查意见出具之日，
基础产业集团拥有37个房地产在建项目、2个拟建项目，该等项目分布在海南
岛内的海口、儋州、万宁、陵水等地以及武汉、广州、深圳等一二线城市，其中
包括标的公司重点打造的海口大英山CBD片区涉及的海航豪庭、日月广场商业
旅游综合体、互联网金融大厦等多个住宅、商业类项目，以及武汉蓝海临空产业
园等产业地产项目。根据标的公司的开发规划和施工进度，其中多个项目预计将
于未来三到五年竣工并完成交付，从而为地产板块的业绩快速增长奠定坚实基矗
报告期内，基础产业集团下属各控股机场的业务量呈稳步增长态势。随着三
亚机场持续受益于国际旅游岛建设，以及各支线机场的逐步培育成熟，预计未来
机场板块的业绩将稳中有升。
根据标的公司的未来发展战略，基础产业集团作为海航集团旗下专注于基础
产业投资建设运营的唯一平台，在现有业务领域基础上，未来将积极涉足港口码
头、公/万元
2015年1-8月2014年度2013年度2012年度
项目
金额比例金额比例金额比例金额比例
主营业务成本222,603.2599.6043,852.9599.66?502.0698.422,500.8199.38
其他业务成本883.380.401,174.570.341,419.441.58?.710.62
合计223,486.63100.0045,027.52100.00?921.50100.003,385.52100.00
报告期内，基础产业集团营业成本基本由主营业务成本构成，报告期内占比
均在98以上，与营业收入构成相匹配，主营业务成本与主营业务收入变动趋势
基本保持一致。
主营业务成本具体构成如下：
单位：万元
2015年1-8月2014年度2013年度2012年度
项目
金额比例金额比例金额比例金额比例
房地产开发173,602.9577.99'0,800.4678.751,059.9235.103,029.9572.30
机场运营49,000.3022.01s,052.4921.25W,442.1464.909,470.8627.70
合计222,603.25100.0043,852.95100.00?502.06100.002,500.81100.00
(一)按地产业务类型分类
单位：万元
2015年1-8月2014年度2013年度2012年度
项目
金额比例金额比例金额比例金额比例
住宅135,955.5778.31&8,330.0899.090,164.2097.123,017.1999.99000502.SZ绿景控股41.5958.7143.8840.44
000505.SZ珠江控股25.9921.7826.3127.23
000514.SZ渝开发7.3524.5725.6644.24
000517.SZ荣安地产37.6219.1923.3244.18
000526.SZ银润投资63.9469.5764.9920.40
000534.SZ万泽股份59.5552.4248.8550.70
000537.SZ广宇发展55.7749.0751.8054.60
000540.SZ中天城投33.8831.2941.9334.02
000558.SZ莱茵体育13.1615.9519.3221.71
000567.SZ海德股份3.868.7153.2150.60
000573.SZ粤宏远A29.7830.2339.4936.55
000608.SZ阳光股份66.7145.9586.8574.05
000609.SZ绵世股份23.2841.4635.1233.34
000616.SZ海航投资22.8721.9627.4945.94
000620.SZ新华联30.0525.4439.1448.56
000631.SZ顺发恒业26.8333.3739.3543.52
000656.SZ金科股份25.8723.0126.0335.87
000667.SZ美好集团25.1930.5620.5930.67
000668.SZ荣丰控股55.2359.2475.4177.15
000671.SZ阳光城31.1629.1429.7825.55
000691.SZ亚太实业28.83-7.1139.3843.26
000711.SZ*ST京蓝51.3et="_blank">合肥城建31.6928.5925.9132.33
002244.SZ滨江集团27.1022.5030.4545.08
002285.SZ世联行27.6033.8235.7034.87
002305.SZ南国置业45.0543.5948.0646.03
600007.SH中国国贸52.4749.6748.2247.07
600048.SH保利地产36.3032.0332.1636.19
600052.SH浙江广厦38.1922.9941.7442.71
600053.SH中江地产38.8926.4118.1723.21
600064.SH南京高科25.8632.3826.9642.35
600067.SH冠城大通25.7028.7623.6125.36
600077.SH宋都股份16.9920.0633.4342.64
600094.SH大名城37.4635.4345.8746.97
600158.SH中体产业21.9125.0033.9930.29
600159.SH大龙地产9.7217.0720.8617.66
600162.SH香江控股42.0635.8651.2738.57
600173.SH卧龙地产28.6432.7229.8834.77
600177.SH雅戈尔32.2139.3446.5849.24
600185.SH格力地产22.4833.1041.2347.54
600208.SH新湖中宝22.9722.1224.2637.86
600215.SH长春经开30.9917.4520.9718.69
600223.SH鲁商置业21.5722.3528.2129.93
600225.SH天津松江38.4456.0024.5225.72
600238.SH海南椰岛41.7242.4846.8537.48
600239.SH云南城投40.7539.8732.8126.29
600240.SH华业资本37.6942.1846.2848.04
600246.SH万通地产47.4428.9738.7032.46
600266.SH北京城建27.2134.6640.4348.32
600275.SH武昌鱼68.5335.1931.2343.31
600322.SH天房发展47.5533.2037.9328.29
600325.SH华发股份39.9034.3230.7545.16
600340.SH华夏幸福37.9735.7733.8139.65
600376.SH首开股份45.2234.5536.7841.62
600383.SH金地集团28.1528.9326.9132.18
600393.SH东华实业44.2832.5044.0637.67
600466.SH蓝光发展28.1660.9860.4954.91
600503.SH华丽家族33.0930.2429.2731.11
600510.SH黑牡丹17.2416.7122.5021.29
600533.SH栖霞建设12.643.55
600730.SH中国高科22.9441.0838.1535.31
600732.SH*ST新梅7.5523.7562.6844.95
600733.SHS前锋30.7259.2351.8845.49
600736.SH苏州高新20.2725.6924.5534.53
600743.SH华远地产23.2624.0638.9051.80
600745.SH中茵股份41.5825.8538.5638.41
600747.SH大连控股-0.330.531.8410.82
600748.SH上实发展36.4432.9840.2035.23
600767.SH运盛医疗60.7360.225.5125.74
600773.SH西藏城投40.6726.1439.4337.38
600791.SH京能置业45.7951.7353.5955.51
600807.SH天业股份42.0032.9024.4933.21
600823.SH世茂股份36.6341.4041.8042.26
600862.SH南通科技20.6913.8126.1827.34
600890.SH中房股份-29.0866.456.38
601155.SH新城控股23.9426.1328.4627.85
601588.SH北辰实业47.0847.7048.7845.07
平均数34.1434.1637.263与运营商之一，并积极涉足港口码头、公/铁路网、管网、能源、综合交
通枢纽、人工岛礁、海上救援保障基地等业务领域，打造以海南岛为核心、国
内外领先的基础设施领域全产业链投资运营商。请公司补充披露：(1)结合标
的资产目前的在手资源、合同或意向，逐一核实公司涉足上述领域，打造全产
业链的依据和可行性；(2)核实在公司未来将拓展的领域，公司控股股东及其
关联方是否与公司存在潜在同业竞争或者影响公司未来产业布局的情形。请财
务顾问发表意见。
回复：
一、打造基础设施领域全产业链投资运营商的依据和可行性
海航集团作为位列“世界五百强”的大型综合化企业集团，考虑到自身的品
牌影响力以及多元化产业布局，在业务拓展时一般会以集团为主体出面对外签署
一揽子框架性的战略合作协议，再交由集团下属各相关业务板块负责跟进签署具
体合作协议以及后续执行推进。近年来，海航集团已陆续与海南岛内的海口市、
三亚市、文昌市等地方政府以及岛外的湖北宜昌市、浙江宁波市、黑龙江盛新
疆乌鲁木齐市等地方政府签署了符合当地经济发展特点的战略合作协议，拟整合
并利用自身丰富而多元化的产业资源，与各地政府积极展开各项合作，逐步融入
并带动当地的经济发展。基础产业集团作为海航集团旗下专注于基础产业投资建
设运营的唯一平台，将充分受益于该等框架性战略合作协议中所约定的基础设施
相关领域的合作业务机会，借机有效实现自身业务范围的扩张，完善业务布局。
在相关合作协议中，涉及港口码头、公/铁路网、管网、能源、综合交通枢<可能获得任何与海岛建设主营业
务产生同业竞争的商业机会，本公司将立即通知海岛建设，将该等商业机会让与
海岛建设，并按照海岛建设能够接受的合理条款和条件尽力促成该等商业机会。”
根据上述承诺，本次交易完成后，若未来上市公司实质性涉足上述领域，海
航集团及其控制的其他企业将避免与上市公司的同业竞争，包括(1)海航集团
针对其与各地方政府签订的战略性合作协议，将其中涉及的基础设施建设相关的
合同权利及义务、投资项目等商业机会无条件让与上市公司；(2)海航集团及其
控制的其他企业将不再参与基础设施开发建设相关的业务或活动。
综上，就上述基础产业集团拟拓展的业务领域，海航集团及其控制的企业与
基础产业集团目前不存在同业竞争；针对未来可能形成的潜在同业竞争，均已作
出切实可行的安排与承诺。因此，就该等拟拓展的业务领域，公司与控股股东及
其关联方之间不存在潜在同业竞争或者影响公司未来产业布局的情形。
三、独立财务顾问意见
经核查，独立财务顾问认为，本次交易完成后，随着标的公司成为上市公司
的全资子公司，上市公司拟将自身打造成为以海南岛为核心、国内外领先的基础
设施领域全产业链投资运营商，具有依据和可行性。对于基础产业集团未来拟拓
展的港口码头、公/铁路网、管网、能源、综合交通枢纽、海上救援保障基地等
业务领域，海航集团及其控制的其他企业目前均未实质性涉足，因此不存在同业
竞争；本次交易完成后，针对未来可能形成的潜在同业竞争，均已作出切实可行
的安排与承诺。因此，就该等拟拓展的业务领域，上市公司与控股股东及其关联
方之间不存在潜在同业竞争或者影响上市公司未来产业布局的情形。
4.请公司补充披露标的资产对外担保及关联方资金占用情况，本次交易完
成后，预计关联交易-
利润总额-58.13-146.17-92.93-99.68
净利润-58.13-146.17-92.97-99.63
归属于母公司净利润-58.13-146.17-92.97-99.63
(二)新城区建设
单位：万元
项目2015年8月末2014年末2013年末2012年末
资产总额2,114,440.072,506,830.252,184,553.301,924,962.83
负债总额1,501,288.501,913,627.381,754,778.461,328,395.09
所有者权益613,151.57593,202.87429,774.84596,567.74
资产负债率71.00v.34€.33i.01
项目2015年1-8月2014年度2013年度2012年度
营业收入239,356.00225,787.9056,919.56148,560.77
利润总额52,568.7032,454.4945,594.993,327.49
净利润37,650.0021,698.0430,928.581,789.11
归属于母公司净利润36,199.2019,149.6730,975.721,987.09
(三)三沙投资
单位：万元
项目2015年8月末2014年末2013年末2012年末
资产总额5,010.125,012.385,030.055,013.61
负债总额27.4826.9344.5822.17
所有者权益4,982.644,985.454,985.474,991.44
资产负债率0.550.540.890.44
项目2015年1-8月2014年度2013年度2012年度
营业收入--280建项目2
序号项目名称开发主体公司资质项目位置土地面积(平方米)
1空港花园营口空港置业发展有限公司暂定营口市沿海新区275,863.90
2广州中央海航酒店广场项目二期广东兴华实业有限公司暂定广州市白云区15,436.00
(2)在建项目3
序号项目名称开发主体公司资质项目位置土地面积(平方米)四证取得情况4
1琼中海航庭院琼中海航投资开发有限公司暂定琼中黎族苗族自治县188,290.00四证齐全
2陵水城市候机楼综合体项目陵水海航投资开发有限公司暂定陵水黎族自治县50,826.00四证齐全
海航康乐山居(海阔天空.子爵
3万宁海航大康乐投资开发有限公司四级万宁市兴隆镇75,175.00四证齐全
公馆二期)
海阔天空子爵公馆三期(万宁
4万宁海航大康乐投资开发有限公司四级万宁市兴隆镇60,000.00四证齐全
橡树林山居)
兴隆镇农村旅游观光文化广场
5万宁海航大康乐投资开发有限公司四级万宁市兴隆镇62,539.79四证齐全
(康乐大剧场)
万宁海航康乐悦居投资开发有限公
6海航康乐悦居暂定万宁市兴隆镇39,631.36四证齐全
司
7儋州迎宾馆儋州海航投资开发有限公司暂定儋州市北郡新区21,685.60四证齐全
8儋州望海国际广场儋州海航投资开发有限公司暂定儋州市北郡新区29,600.70四证齐全
9儋州望海国际花园儋州海航投资开发有限公司暂定儋州市北郡新区45,184.70四证齐全
10海航海尚庭院海南国>33海口海航中心D10地块海口新城区建设开发有限公司一级海口市琼山区2,5492.865B/C/D齐全
武汉海航蓝海临空产业发展有限公A/B/C齐全D部
34武汉临空产业园暂定武汉市黄陂区656,067.24
司分
广州中央海航酒店广场项目一
35广东兴华实业有限公司暂定广州市白云区8,017.00四证齐全
期
36天誉四期广州寰城实业发展有限公司暂定广州市天河区6,057.00四证齐全
海航国兴花园一期(深圳海航A/B/D齐全/C部
37深圳宝源创建有限公司四级深圳市龙岗区31,743.96
城一期10地块)分
(3)竣工项目6
序号项目名称开发主体公司资质项目位置土地面积(平方米)竣工面积(平方米)四证取得情况
万宁海航大康乐投资开发A/B/C齐全D部
1海阔天空子爵公馆一期四级万宁市兴隆镇37,793.3315,477.23
有限公司分
琼海男爵海航投资开发有
2海阔天空男爵公馆7四级琼海市博鳌镇48,02074,461.83B/D齐全C部分
限公司
铂爵公馆(三亚海阔天海南海航恒实房地产开发
3暂定三亚市河西区27,922.1045,306.40四证齐全
空二期)有限公司
4海口海航城海南华晶置业有限公司暂定海口市滨海新区117,220.64469,996.18B/C/D齐全
5海口望海国际广场海南高和房地产开发有限暂定海口市美兰区16,441.69111,628.10B/C/D齐全根据海口市国土资源局出具的海土资籍字[2015]291号的《关于对大英山片区3000亩土地有关情况答复的函》，海口新城区建设开发有限公司的土地现正在按照2015年新控制性
详细规划办理换发新的土地证。竣工项目系指根据基础产业集团提供的材料并经其0736.SH苏州高新57.272.04
000797.SZ中国武夷64.486.50
000014.SZ沙河股份64.715.81
000863.SZ三湘股份75.393.58
600053.SH中江地产75.416.49
000040.SZ宝安地产85.413.53
000886.SZ海南高速94.691.71
平均数29.282.84
中位数23.402.45
数据来源：Wind资讯
(二)机场行业
证券代码公司简称市盈率市净率
600009.SH上海机场25.072.75
000089.SZ深圳机场52.951.43
600004.SH白云机场13.461.63
600897.SH厦门空港15.342.47
平均数26.712.07
中位数20.212.05
数据来源：Wind资讯
注1：样本选择范围为2015年CSRC房地产和机场行业A股上市公司，剔除市盈率大于
100倍的以及缺乏相关数据或数据明显异常的上市公司；
注2：市盈率责任编辑：cnfol001

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