解密海南楼市旺销传奇

旅游地产指数研究院从2017年1月5日正式启动后，筹备工作不断向前推进，不仅为业内外提供了专业的旅游地产数据和研究，同时还走出房地产行业，与大家一起探讨旅游地产的横纵向发展。

精彩观点

海南房地产楼市火爆

2017年春节房地产到底有多火，我先给大家一组1月份的海南商品房成交数据，2017年1月份，海南商品房市场共成交152万㎡，成交面积同比99，海口成交40.67万㎡，同比上涨97.8，三亚成交35万㎡，同比上涨135，环比上涨186，三亚商品房成交均价20890.56元/㎡，价格越过2万元/㎡门槛，本段时间的价格涨幅是可观的增长期。

房价的变化

讲房市大家比较关注的还是价格，所以在这里我也跟大家一组关于房价的数据，2017年1月份三亚整体均价已经超过2.3万/㎡，比2016年1月份1.5万元/㎡，1年的涨幅已经超过了30。三亚部分楼盘在2-3个月时间里，价格上调了20-30不等，个别楼盘涨幅超过了40。

80㎡限建令

三亚前几年购房的人群主要是度假和养老为主，大部分是东北三省的养老需求的人群，老人为主，他们对空间的舒适性要求不是太高，享受的是三亚冬天的空气和环境。但是三亚随着国际旅游岛建设面临提档升级，三亚开始弱化三亚的养老功能，更加的强调三亚的高端旅居度假的功能，80㎡限建令是从产品品质上为三亚旅居功能提档，间接的提高三亚旅居置业的门槛，提高旅居三亚的社群质量。

聚焦访谈

旅游地产指数研究院从2017年1月5日正式启动后，筹备工作不断向前推进，不仅为业内外提供了专业的旅游地产数据和研究，同时还走出房地产行业，与大家一起探讨旅游地产的横纵向发展。

带着这些问题，我们对旅游地产指数研究院进行了专访，希望能从这里听到一些答案。邀请到了旅游地产指数研究院执行院长钟秋棠女士，旅游地产指数研究院执行副院长陈友余先生，旅游地产指数研究院联盟机构——颠覆研习社社长郭威先生和各位一起揭秘海南楼市的旺销传奇，关于市场、关于置业、关于投资的经验和看法！

凤凰房产：2017年春节海南房地产异常的火爆，身边不断有朋友抱怨房价涨太快，而且还抢不到房，我们旅游地产指数研究院能不能跟我们一下海南市场是怎么样的情况，为什么会出现市场无房的情况？

钟院长：2017年春节房地产到底有多火，我先给大家一组1月份的海南商品房成交数据，2017年1月份，海南商品房市场共成交152万㎡，成交面积同比上涨99，海口成交40.67万㎡，同比上涨97.8，三亚成交35万㎡，同比上涨135，环比上涨186，三亚商品房成交均价20890.56元/㎡，价格越过2万元/㎡门槛，本段时间的价格涨幅是可观的增长期。

而说到为什么今年的房地产这么火，这个主题将贯穿我们这期的整个访谈，我们的陈副院长和郭社长将一起为大家解密。这里我简单的提一下：近期的火爆市场与海南传统旅游旺季的关系分不开，当然全国房地产热点城市投资冷却，投资者转战海南这个潜伏的价值区域有不可忽视的关系。

凤凰房产：讲到热点城市，看新闻像北上广深春节期间成交确实是并不是很好，甚至有新闻报道一天一套都没有成交。

钟院长：春节期间的一线城市不能作为商品房成交冷热的参考，春节期间跟我们海南一样有一个周期因素，一线城市的春节期间正处于返乡高峰期期，他们与我们目前的旺季情况没有实际的对比性，但是一线城市的涨幅在众多调控下，涨幅已经得到控制，目前上涨空间有限。

凤凰房产：钟院长，我们研究院有没有直接一点的数据给我们的网友对三亚目前的库存市场做一个了解。

钟院长：三亚库存截止2016年12月底统计的数据是160万㎡，1月份去化了35万㎡，目前接近2月尾声，我们研究院初步估计三亚库存大约在100万㎡上下，三亚目前市场的存量房非常的有限，大约才1万多套证件齐全的房源在售。

凤凰房产：从数据当中，可以看出我们房价的变化，那么我们能不能从这些房价和分布情况反应出三亚哪里的房子最热销，这个问题，我们有请陈副院长为我们解答。

陈副院长：讲房市大家比较关注的还是价格，所以在这里我也跟大家一组关于房价的数据，2017年1月份三亚整体均价已经超过2.3万/㎡，比2016年1月份1.5万元/㎡，1年的涨幅已经超过了30。三亚部分楼盘在2-3个月时间里，价格上调了20-30不等，个别楼盘涨幅超过了40。

三亚本轮楼市是从2016年4月份开始回升，9月份开始上涨，12月份房价环比涨幅高居全国第一。今天国家统计局也公布了一组全国70个城市的商品价格指数，三亚环比涨幅仍然是高居第一，而且这个涨幅比12月份还在有所扩大。

身边有很多客户在抱怨，去年有100万的房款可以买到不错的房源，但是今年基本上买不到好房源，去年150万能买三房，今年只能买两房，以前买两房现在只能买一房，所以这个上涨非常的明显。

三亚迎宾路这个片区的房源，2016年项目的房价在1.5-1.8万元/㎡，甚至个别楼盘是1.3万元/㎡，现在你去看一下，三亚迎宾路很难找到2万以下的房源了。

凤凰房产：有很多网友反映三亚市区很难找到2万/㎡以下的房价了，这些数据情况也反映出来三亚旺销的一个状态。那么我们再回到刚才的问题，通过这些数据我们能不能再细分到三亚哪个区的房子更受到大家的欢迎。

陈副院长：三亚的房价有多个板块，首先是海棠湾，海棠湾的房价是三亚最高的，一线基本是酒店，基本上没什么房源，二线海景是3.5万元，海棠湾腹地2.5万元；亚龙湾现在可售的房源也不多，很少，以别墅为主，别墅的价格基本上是10万元以上；然后是三亚主城区，高端的楼盘主要集中在鹿回头半岛区域，像半山半岛、半岛云邸、复地鹿岛房价已经达到了4万-4.5万元/㎡，三亚湾现在没什么房子，一线的房子海景房就只有一个，钟院长的项目（洛克港湾），价格在4万以上。迎宾路、荔枝沟和红沙这三大刚需和刚性旅居为主的片区，均价也超过了2万元/㎡，还有一个是红塘湾区域，价格也到了2万元/㎡，还有一个价格比较低的区域是崖州湾，价格在1万5左右。

凤凰房产：讲到崖州湾区域，前几天有网友问想买红塘湾的房子，想咨询一下有没有价值，这个问题的话正好陈副院长解答一下。

陈副院长：红塘湾是很有投资价值的，现在三亚城市西拓。未来崖州片区的机场建设，城市配套建设将逐渐的往城西移动，而且三亚这个一线海景用地非常的少，所以红塘湾这个湾区是可以投资的。

凤凰房产：这样看来房价也在2万左右了，既然三亚房价目前处于火爆阶段，那房价应该处于很稳定的一个状态，不会出现大规模的跌幅，那么在未来还有没有上涨的空间，这个我们能不能做个简单的预测？

陈副院长：三亚分片区发展，看是否有上涨空间，也是要看片区，像市区相对饱和，房价比较稳定，需求量也大，所以增长空间肯定是有的，如果说要价值洼地的话，可以考虑崖州片区。

凤凰房产：我们现在来看一下后台的互动聊天，有一个网友留言要在哪里买房？我们来请教下郭社长。

郭社长：三亚市区从前年开始有一个80㎡限建令，2016年年底报建推出的房源房源面积只能控制在80㎡以上（含80㎡），在现在整个市场旺销的情况下，80㎡以下的房子已经非常非常的少了，所以想在热点区域不太可能，如果是准备150万金额的话，可以考虑荔枝沟片区。

荔枝沟是重点的旧城改造片区，荔枝沟的项目的品质也在不断的提升，有绿城的诚园、三亚·星域、君和君泰和双大·山湖湾项目，荔枝沟片区目前规划有湿地公园，是未来非常宜居的一个片区，而且也是目前三亚人和新三亚人选择比较多的一个片区。

凤凰房产：刚刚郭社长聊到三亚有个80㎡限建令，小户型的房子越来越少了，但是其实根据很多听众的了解，市场对小户型的需求还是挺大的。

郭社长：三亚前几年购房的人群主要是度假和养老为主，大部分是东北三省的有养老需求的人群，老人为主，他们对空间的舒适性要求不是太高，享受的是三亚冬天的空气和环境。但是三亚随着国际旅游岛建设面临提档升级，三亚开始弱化三亚的养老功能，更加强调三亚的高端旅居度假的功能，80㎡限建令是从产品品质上为三亚旅居功能提档，间接的提高三亚旅居置业的门槛，提高旅居三亚的社群质量。

凤凰房产：我们来关注一下后台，有个网友问到想买三亚南北通透的房子，可是发现比较难，这个是为什么呢，钟院长。

钟院长：在三亚选房，讲究南北通透是个误区，北方的话，考虑太阳直射的情况，选择南北通透。但是海南是在北纬23度以南，完全是在太阳运行的轨迹上的，甚至有时候还会有太阳直射的情况，无论是否是南北通透，在海南360都能受到阳光直射。所以，在海南置业的北方客户不用太多的考虑南北通透的结构。

凤凰房产：三亚旺季过后市场会怎么样，三亚的刚需人群在哪里买里买房子合适。

陈副院长：买房很难买到最低点，除非你对市场有非常敏锐的判断力，三亚本轮的价格低位是2013年-2015年上半年，次低位是2016年的上半年，如果你错过了最低点和次低点，那么2017年上半年，还是个非常不错的买房时机。海南楼市复苏的市场将继续保持，以三亚为代表，三亚土地供应非常的稀缺，未来几年三亚房价还是有非常大的上涨空间，所以个人认为2017年上半年是入手买房的好时机。

三亚刚需买房的话，还是建议购买三亚主城区的房子，像迎宾路，荔枝沟片区，因为他们的功能主要是常住，对地段、生活配套、交通的要求比较高。

凤凰房产：再来关注一下后台网友的留言，其中有位网友想购买50㎡左右的房子，刚刚提到80㎡限建令，现在市场上50㎡的房子还有吗？

郭社长：现在三亚市场上50㎡以下的房子很少了，新房有80㎡限建，库存量非常少，二手房的放量也少，很难能买到。据我所知目前有这种房源的可以看看孔雀城项目和永福岛项目，孔雀城待开盘，永福岛已开盘，两个项目都在迎宾路上，价格大概在1.7-2.2万元/㎡。

凤凰房产：有网友留言说，海南岛气候资源非常好，应该多引进大开发商，三亚需要更多的精品楼盘。

钟院长：这个想法跟我们三亚市政府的规划是非常契合的，如果是比较关注迎宾路片区的话，中铁这一片，2016年有很多的写字楼在建。我认为在精品这个理解上，应该是包含基础的商业配套和小区配套。商业配套除了提到的迎宾路高端写字楼外，还有很多大型的广场在建，像火车站旁的夏日广场，很可能是将成为火车离岛免税的重要广场，还有去年已经拆迁的丹州村，即将建成城市CBD，还有月川片区，即将成为学院和商业片区。精品小区的话，我们三亚已经有引进了很多大型的开发商，承接重量级的配套建设重任，像海棠湾片区

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