限价1年后，三亚二手房，扑街了！

来源时间为：2023-05-15

限价1年后，三亚二手房，扑街了！

2023-05-1508:58:59来源:

海南

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不久前楼Sir发布了关于海口二手房的连载文章，后台都炸了啊！

二手房的关注热度如此之高！三亚的粉丝也一直轰炸楼Sir出一篇专题！

这不就来了吗？还想看啥，评论区@楼Sir！

自从口罩解绑，三亚楼市属实是陷入冰火两重天的境地。

先是“三亚全年旺季”冲上热搜，1-3月三亚整体新房销售火爆，成交备案节节攀升，再是“二手房无人问津”的说法甚嚣尘上。

市场走向像一阵风摸不透，不免令人怀疑，三亚要凉了吗？

今天我们从三亚二手房销量、售价、热度等方面展开分析，看看三亚房子还值不值得买！

国家统计局数据

根据国家统计局每个月的《70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》数据跟踪分析，三亚二手房市场只能用“不容乐观”来形容。

在楼Sir监控的样本数据17个月中，有8个月均为环比下跌。（特别说明：下跌的月份有口罩因素的影响）

同比去年情况略有不同，2022年开年二手房强势上涨5.4个百分点，一路狂飙10个月，终于在11月缓慢下降。直至今年3月，都是呈下跌趋势。

但是从2023年开始，降幅逐渐收窄。说人话就是跌得没那么狠了～

从宏观层面看数据，如果还品不出味来，咱们接下来大白话给大家讲明白三亚的二手房市场。

且听且珍惜，学会了就不再是购房韭菜啦。

二手货物可以刺破一切价格泡沫

我们熟悉的二手车、二手家电、二手服饰，在二手市场的99新捡漏价都是低于新品8折以下。

三亚的二手房也同理，同一个小区里的一手和二手能相差几千/平。

这个市场太魔幻～但即便如此，三亚的二手房市场只能用凋敝形容～

数据说话～

一、官方数据：

三亚市存量房网签系统数据显示，目前三亚挂牌可售二手房2387套。

仅4月就挂牌315套房，二手卖家卖家澎湃的激情，我看到了！

特别说明：由于三亚有二手房指导价的政策约束，因此在官方登记平台挂牌的价格普遍偏低，并不能真实的反应市场价格。

｜三亚存量交易中心部分挂牌房源

但买家们都很冷静，2023年全年成交套数仅297套，占可售挂牌数的13。

拉长周期看，三亚2022年至4月也仅成交562套房。（其中住宅512套、商业17套、办公6套其他27套。）

这可是新房1个月卖上亿的三亚，二手房17个月的官方成交数据都不及新房备案的零头～

｜数据来源：三亚市存量房网签信息发布系统

官网统计三亚小区热销排行榜前20截图如下～快看看有没有你关注的小区！

｜成交前20排行榜

全年成交297套，前20仅占163套，占比55。

成交不扎堆，也侧面说明了三亚二手房市场的丰富选择～

二、贝壳找房二手房数据

接下来我们从更具有市场代表性的第三方销售查看销售价格。

三亚4个区二手房销售均价及挂牌数量呈现出：城区集中出售、崖州偏安一隅、海棠湾独美的特殊风景。

吉阳、天涯位于三亚市中心生活区，项目多，货量足，且价格公允：2.7～2.8万的二手均价。

海棠区，依托着国际级海岸，一直都是顶奢代言人，3.7万的二手房价格并不意外。

崖州区，距离市区50公里，配套和故事性都差点，37套二手房在售价约2.1万的情况下，还有多套房产挂牌超500天。（是真难卖啊）

｜贝壳房价地图

但是通过贝壳二手房能查询到的数据也非常少。

贝壳可查询的三亚二手房挂牌数据2207套，历史成交数据241套

同样对比海口市，贝壳数据就十分给力，且信息更为全面～

海口二手房挂牌13811套，历史成交记录6012套

功能上，海口比三亚多了成交金额的显示。

楼SIr咨询贝壳的工作人员为何三亚无成交数据？

答：由于三亚市场太小，数据不足以支撑我们能加细化市场数据。

虽然三亚一直号称的是世界的三亚，但是二手房的这个数据情况真的太辣眼了～

市场态度

贝壳大数据上虽然样本不多，但是我们还是能从购房者关注热度的不同看出三亚市场的特色。

热搜榜单当中贴心的给购房者总结出了捡漏排行榜，万科森林度假公寓的一套80平米三房，打五折出售～（他急了）

从贝壳热搜小区排行榜可以看出，三亚的平均房价接受度依旧是在3万/平左右。

没有三万，何苦三亚？

软件上7日搜索192次的一山湖，新房备案价3万2/平，二手房直降2000，现房入住，30套房源任君挑选。

但粉丝群里依旧有相当一部分人在问，二期有没有房？？

三亚卖房业主终究还是被指导价扼住了命运的喉咙。

贝壳热搜房源榜排名第一的亚特兰蒂斯，Sir个人猜测应该属于“好奇心”客户。

毕竟普通民众还是想窥探有钱人的生活，而天价二手房则是一个很好的通道。

排名二、三的则是正经购房需求了！

135万的市区小两房被5150人浏览过，象征着国际旅游岛刚需年轻人的低门槛，首付40万可上车，三亚置业不是梦。

165万的海棠湾精装公寓被5155人浏览过，也许有大一部分是在海棠湾五星级酒店里流连忘返的外地客，被美景打动，盘算着100万出头入股海棠湾不亏！

三亚就是这么缤纷多彩，什么房子都有人挂在心上～

限价一年，影响深重

三亚自从2021年11月22日发布了《关于进一步加强二手房市场交易监管工作的通知》(下称《通知》),提出完善二手住宅交易价格参考机制,要求相关机构在办理业务时,以住建部门发布的参考价格为依据,超出参考价格的,不得办理交易网签手续。

限价一出，楼Sir大胆预测接下来三亚楼市必须降温，一年半过后，二手房限价在官方话语体系里出现频率很低。

从2021年11月二手房指导价出台之后，信息再无更新～

但政策轻轻扇动了蝴蝶的翅膀，卖房业主就被刮的只能喝西北风。

｜房东有苦难言

一方面阴阳合同是公开的秘密，另一方面二手房的上车成本也高到离谱。

举例说明：一山湖二手房指导价2万7/平，挂牌价2万9/平，银行按指导价放贷，上车门槛陡增。

粉丝问：指导价到底指导了谁？卖家还是买家？

看来答案已经出来了，指导了银行贷款部。

导读链接：二手房指导价一出，三亚房价必降！

一些二手房热门问答

楼Sir发现了三亚二手房市场不景气原因除了二手房限价导致上车门槛高之外，还有层出不穷品质卓越的安居房。

导读链接：三亚安居房，又抢镜了！容积率仅2.0，直接盖在公园里

面对着一房难求，价格在3万～5万区间疯狂要加的三亚新房市场，一再降价的二手房，或许是捡漏的好时机。（首付够的来）

关于三亚够买二手房的热门问题，楼Sir也在此抛砖引玉做个简单问答。

1、购房资格问题

需要购房资格。若是通过人才引进政策落户海南，以家庭为单位全海南省无房的情况下，可在三亚购买两套房，名下已有一套还可以再购买一套；如是普通落户，以家庭为单位全海南省无房的情况下，有在海南缴纳满两年社保或个税可在非主城区购买一套房，有在海南缴纳满五年社保或个税可在主城区购买一套房，名下已有一套不可再购房

2、带押过户政策

三亚市“带押过户”正处于内部环节测试阶段，尚未正式开展。

3、二手房指导价

拨打0898-38230626直接查询，目前无任何线上查询通道，2011年11月公布的指导价版本已作废，新的标准只能电话咨询。

4、二手房风险查验

关注三亚市不动产登记微信公众号，在办事大厅栏目可以进行相关查询验证。

5、二手房交易成本

A.房屋为住宅

卖方需缴纳：一、增值税及附加税：一般纳税人为5.6），小规模纳税人为5.3；若房屋自取得至交易时已满两年，则免征。二、个人所得税：若能提供成本或征管档案中能查询到上次取得房屋的原值，则按差额的20征收，若不能提供成本或征管档案不能查询到上次取得房屋的原值，则按2核定征收。若房屋为家庭在省内的唯一一套住宅且自取得至交易时已满5年，则免征。

买方需缴纳：一、契税，房屋为90平方米以下的第一、第二套住宅均按1缴纳；房屋为90平方米以上的第一套按1.5缴纳，第二套按2缴纳；第三套及更多套次的房屋均按3缴纳。

B.房屋为非住宅

卖方需缴纳：一、增值税及附加税：一般纳税人为5.6），小规模纳税人为5.3？,若是纳税人能够提供原值发票则可以差额计税(不含税评估/合同价格-不含税原值）*5.6；二、个人所得税若能提供成本或征管档案中能查询到上次取得房屋的原值，则按差额的20征收，若不能提供成本或征管档案不能查询到上次取得房屋的原值，则按2核定征收。三、土地增值税按增值幅度按30-60区间内差额征收。四、印花税0.05（小规模纳税人为0.025）