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广宇发展：鲁能集团有限公司拟以海南三亚湾新城开发有限公司股权认购公司发行股份项目评估报告2014年04月01日19:52交易所
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的通知(发改价格[2007]670号)；
7.机动车强制报废标准规定(商务部、发改委、公安部、环
境保护部令2012年第12号)；
8.评估基准日银行存贷款基准利率及外汇汇率；
9.海南省现行的建筑工程预算定额、安装工程预算定额、装饰工
程预算定额、市政工程预算定额；
10.海南省现行的建设工程费用定额；
11.海南省有关政府部门收取的前期和其他费用标准；
12.海南省2013年三季度工程造价信息；
13.机电产品报价手册2013年)
(；
14.被评估单位提供的项目可行性研究报告、项目投资概算、设计
概算等资料；
15.被评估单位提供的相关工程预决算资料；
16.被评估单位与相关单位签订的工程承发包合同；
17.被评估单位提供的房地产开发项目付款进度统计资料及相关
付款凭证；
18.被评估单位提供的以前年度的财务报表、审计报告；
19.被评估单位有关部门提供的未来年度经营计划；
20.被评估单位提供的主要产品目前及未来年度市场预测资料；
21.被评估单位与相关单位或个人签订的商品房预(销)售合同；
22.被评估单位提供的人员结构和职工薪酬资料；
23.可比上市证券公司公布的相关资料；
24.评估人员现场勘察记录及收集的其他相关估价信息资料；
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25.与此次资产评估有关的其他资料。
(六)其他参考依据
1.被评估单位提供的资产清单和评估申报表；
2.瑞华会计师事务所(特殊普通合伙)出具的海南三亚湾新城
(瑞华专审字[2013]第90380005号)
开发有限公司审计报告；
3.北京中企华资产评估有限责任公司信息库。
七、评估方法
企业价值评估的基本方法主要有收益法、市场法和资产基础法。
企业价值评估中的收益法，是指将预期收益资本化或者折现，确
定评估对象价值的评估方法。收益法常用的具体方法包括股利折现法
和现金流量折现法。
企业价值评估中的市场法，是指将评估对象与可比上市公司或者
可比交易案例进行比较，确定评估对象价值的评估方法。市场法常用
的两种具体方法是上市公司比较法和交易案例比较法。
企业价值评估中的资产基础法，是指以被评估企业评估基准日的
资产负债表为基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，
确定评估对象价值的评估方法。
资产评估准则——企业价值规定，注册资产评估师执行企业
价值评估业务，应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集
情况等相关条件，分析收益法、市场法和资产基础法三种资产评估基
本方法的适用性，恰当选择一种或者多种资产评估基本方法。
根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，
以及三种评估基本方法的适用条件，本次评估选用的评估方法为：收
益法和资产基础法)
。评估方法选择理由如下：
未选用市场法评估的理由：海南三亚湾新城主要从事房地产开
发，业务类型单一，开发区域单一，无法在资本市场中找到与评估对
象相同或相似的可比企业；由于产权交易市场不发达，难以找到足够
的可比交易案例，故无法采用市场法进行评估。
选取收益法评估的理由：海南三亚湾新城成立以来，已在海南省
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三亚市开发多个楼盘，树立了良好的市场形象，在售楼盘销售形势正
常，经营较为稳定，且有较充分的储备土地，未来收益可以进行预测，
并可以用货币衡量；获得未来预期收益所承担的风险可以进行预测，
并可以用货币衡量；未来收益年限可以进行预测，故本次评估选用了
收益法。
选取资产基础法评估的理由：海南三亚湾新城评估基准日资产负
债表内及表外各项资产、负债可以被识别，并可以用适当的方法单独
进行评估，故本次评估选用了资产基础法。
(一)收益法
本次评估选用现金流量折现法中的企业自由现金流折现模型。现
金流量折现法的描述具体如下：
股东全部权益价值＝企业整体价值－付息债务价值
1.企业整体价值
企业整体价值是指股东全部权益价值和付息债务价值之和。根据
被评估单位的资产配臵和使用情况，企业整体价值的计算公式如下：
企业整体价值＝经营性资产价值 溢余资产价值 非经营性资产
负债价值
(1)经营性资产价值
经营性资产是指与被评估单位生产经营相关的，评估基准日后企
业自由现金流量预测所涉及的资产与负债。经营性资产价值的计算公
式如下：
FiFn
n
(1r)
P
(1r)n
i
i1
其中：P：评估基准日的企业经营性资产价值；
Fi：评估基准日后第i年预期的企业自由现金流量；
Fn：预测期末年预期的企业自由现金流量；
r：折现率(此处为加权平均资本成本,WACC)；
n：预测期；
i：预测期第i年；
其中，企业自由现金流量计算公式如下：
企业自由现金流量=销售收入-开发成本-主营业务税金及附加 其
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他业务利润-期间费用(管理费用、营业费用) 营业外收支净额-所得税
折旧及摊销-资本性支出-营运资金追加额
其中，折现率(加权平均资本成本，WACC)计算公式如下：
ED
WACCKeKd(1t)
EDED
其中：ke：权益资本成本；
kd：付息债务资本成本；
E：权益的市场价值；
D：付息债务的市场价值；
t：所得税率。
其中，权益资本成本采用资本资产定价模型(CAPM)计算。计
算公式如下：
KerfMRPβrc
其中：rf：无风险利率；
MRP：市场风险溢价；
β：权益的系统风险系数；
rc：企业特定风险调整系数。
(2)溢余资产价值
溢余资产是指评估基准日超过企业生产经营所需，评估基准日后
企业自由现金流量预测不涉及的资产。被评估单位的溢余资产只有溢
余现金，本次评估采用成本法进行评估。
(3)非经营性资产、负债价值
非经营性资产、负债是指与被评估单位生产经营无关的，评估基
准日后企业自由现金流量预测不涉及的资产与负债。被评估单位的非
经营性资产、负债包括非经营往来款、未列入经营预测的资产、递延
所得税资产等，本次评估主要采用成本法进行评估，具体评估方法详
见资产基础法评估部分。
2.付息债务价值
付息债务是指评估基准日被评估单位需要支付利息的负债。本次
评估主要采用成本法进行评估。
(二)资产基础法
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1．流动资产
评估范围内的流动资产主要包括，货币资金、应收账款、其他应
收款、存货。
(1)货币资金，包括现金、银行存款、其他货币资金，通过现金盘
点、核实银行对账单、银行函证等，以核实后的价值确定评估值。
(2)各种应收款项在核实无误的基础上，根据每笔款项可能收回的
数额确定评估值。对于很可能收不回部分款项的，在难以确定收不回
账款的数额时，借助于历史资料和现场调查了解的情况，具体分析数
额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理
现状等，按照账龄分析法，估计出这部分可能收不回的款项，作为风
险损失扣除后计算评估值；对于有确凿根据表明无法收回的，按零值
计算；账面上的“坏账准备”科目按零值计算。
(3)原材料、库存商品
原材料、库存商品主要为山海天酒店经营用的库存的各种材料、
办公用品等等。评估时以经核实的各类材料的实际数量乘以评估基准
日的市场价格，并考虑合理运输费及合理损耗后计算确定评估值。
(4)房地产开发产品-商品房，采用市场价值倒扣法进行评估。已
经签定商品房销售(预售)合同的根据合同确定开发产品销售金额，
尚未签定商品房销售(预售)合同的主要采用市场法确定开发产品销
售金额，在此基础上扣除相关税费和适当比例的利润确定评估值。计
算公式：
评估价值=开发产品销售金额-销售费用-销售税金及附加-土地增
值税-所得税-适当数额的净利润
(5)房地产开发成本中的商品房开发项目，主要采用假设开发法进
行评估。基本公式如下：
评估价值=开发后房地产价值-后续开发成本-销售费用-管理费用-
销售税金及附加-投资利息-投资利润-土地增值税-所得税
①开发后房地产价值
对于有签约预售的项目，开发后房地产价值=已签约房屋销售金
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额＋未签约房屋预计销售金额；对于没有签约预售的项目，开发后房
地产价值等于项目开发后可售房屋预计销售金额。
②后续开发成本
后续开发成本=至竣工尚需发生的工程费用 已完工尚未支付的
工程费用 不可预见费用
③销售费用
销售费用=预计销售金额×销售费用率 已销售尚未支付的销售佣
金(如有)
④管理费用
管理费用=后续开发成本×管理费用率
⑤销售税金及附加
销售税金及附加=开发后房地产价值×销售税金及附加率
⑥土地增值税
按照税法规定，分项目进行汇算清缴，根据增值比例分段累计计
算土地增值税。
⑦投资利息
开发项目评估值×[(1 利息率)^后续开发期-1] (续建成本 管理费用)
×[(1 利息率)^(后续开发期÷2)-1]
⑧投资利润
投资利润=税前评估价值×投资利润率×后续开发期 (后续开发成
本 管理费用)×投资利润率×后续开发期/2
⑨所得税
所得税＝销售金额×销售利润率×所得税率
销售利润率，根据销售金额扣减成本、税金和期间费用后的金额
与销售收入金额之比进行确定。
(6)开发成本中土地的评估
高3区西区项目土地为房地产公司开发项目，列入开发成本，该
宗土地为海南三亚湾新城开发有限公司2013年4月1日通过拍卖方
式取得，尚未取得土地权证，评估人员考虑到该宗土地成交日期与评
估基准日较近，当地同类用地地价上涨趋势平稳，故以核实后账面价
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值作为评估值。
(7)房地产开发成本-土地一级开发的评估：采用成本法加计适当
利润评估。
2．房屋建筑物
根据各类房屋建筑物的特点、评估价值类型、资料收集情况等相
关条件，将纳入评估范围内的房屋建筑物类资产分为自建和外购两
类，自建的房屋建筑物主要为酒店用房及配套附属设施，由于当地类
似房屋建筑物的租、售实例极少，不适宜采用市场法和收益法评估，
因此本次评估采用成本法；外购商品房中，对于当地房地产市场较为
成熟且可收集到较多类似房地产近期交易实例的，则采用市场法评
估。
成本法
成本法计算公式如下：
评估值=重臵全价×综合成新率
(1)重臵全价的确定
房屋建筑物的重臵全价一般包括：建筑安装工程费用、建设工程
前期及其他费用和资金成本。房屋建筑物重臵全价计算公式如下：
重臵全价=建安综合造价 前期及其他费用 资金成本
①建安综合造价
对于大型、价值高、重要的建(构)筑物，采用预决算调整法确定
其建安综合造价，即以待估建(构)筑物决算中的工程量为基础，根据
当地执行的定额标准和有关取费文件，分别计算土建工程费用和安装
工程费用等，得到建安综合造价。
对于价值量小、结构简单的建(构)筑物采用单方造价法确定其建
安综合造价。
②前期及其他费用
建设工程前期及其他费用按照被评估单位的工程建设投资额，根
据行业、国家或地方政府规定的收费标准计取。
③资金成本
资金成本按照被评估单位的合理建设工期，参照评估基准日中国
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人民银行发布的同期金融机构人民币贷款基准利率，以建安综合造
价、前期及其他费用等总和为基数按照资金均匀投入计取。被评估单
位的合理建设工期为2年。资金成本计算公式如下：
资金成本=(建安综合造价 前期及其他费用)×合理建设工期×
贷款基准利率×1/2
(2)成新率的确定
①对于大型、价值高、重要的建(构)筑物，依据其经济寿命年限、
已使用年限，通过对其进行现场勘查，对结构、装饰、附属设备等各
部分的实际使用状况作出判断，综合确定其尚可使用年限，然后按以
下公式确定其综合成新率。
综合成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限 已使用年限)×100
②对于价值量小、结构简单的建(构)筑物，主要依据其耐用年限
确定成新率，然后结合现场勘查情况进行调整。计算公式如下：
年限法成新率=(耐用年限－已使用年限)/耐用年限×100
综合成新率=年限法成新率×调整系数
(3)评估值的确定
评估值=重臵全价×综合成新率
市场法
市场法是指将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地
产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算
估价对象的客观合理价格或价值的方法。
市场法评估计算公式如下：
待估房地产价格=参照物交易价格×正常交易情况/参照物交易
情况×待估房地产评估基准日价格指数/参照物房地产交易日价格指
数×待估房地产区域因素值/参照物房地产区域因素值×待估房地产
个别因素值/参照物房地产个别因素值
3．设备类
根据各类设备的特点、评估价值类型、资料收集情况等相关条件，
主要采用成本法评估，部分采用市场法评估。
成本法
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成本法计算公式如下：
评估值=重置全价×综合成新率
(1)重臵全价的确定
对于需要安装的设备，重置全价一般包括：设备购置价、运杂费、
安装工程费、建设工程前期及其他费用和资金成本等；对于不需要安
装的设备，重置全价一般包括：设备购置价和运杂费。设备重置全价
计算公式如下：
需要安装的设备重置全价=设备购置价 运杂费 安装工程费 前
期及其他费用 资金成本
不需要安装的设备重置全价=设备购置价 运杂费
①购置价
对于大型关键设备，主要是通过向生产厂家咨询评估基准日市场
价格，或参考评估基准日近期同类设备的合同价确定购置价；对于小
型设备主要是通过查询评估基准日的市场报价信息确定购置价；对于
没有市场报价信息的设备，主要是通过参考同类设备的购置价确定。
②运杂费
运杂费是指设备在运输过程中的运输费、装卸搬运费及其他有关
的各项杂费。运杂费计算公式如下：
运杂费=设备购置费×运杂费率
运杂费率参照有关概算指标并结合设备的运距、重量、体积等因
素综合确定。
③安装工程费
安装工程费根据设备类别参考有关概算指标，合理确定其费用。
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如果设备基础是独立的，或与建筑物密不可分，设备基础费在房
屋建筑物类资产评估中考虑，其余情形的设备基础费在设备安装工程
费中考虑。
④前期及其他费用
建设工程前期及其他费用按照被评估单位的工程建设投资额，根
据行业、国家或地方政府规定的收费标准计取。
⑤资金成本
资金成本按照被评估单位的合理建设工期，参照评估基准日中国
人民银行发布的同期金融机构人民币贷款基准利率，以设备购臵价、
运杂费、安装工程费、前期及其他费用等费用总和为基数按照资金均
匀投入计取。
对于运输设备，按照评估基准日的市场价格，加上车辆购臵税、
牌照费等其它合理费用确定其重臵全价。运输设备重臵全价计算公式
如下：
重臵全价=购臵价 购臵价×10/(1 17) 牌照费
(2)综合成新率的确定
①对于专用设备和通用设备类，主要依据设备经济寿命年限、已
使用年限，通过对设备使用状况、技术状况的现场勘查了解，确定其
尚可使用年限，然后按以下公式确定其综合成新率。
综合成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限 已使用年限)×100
②对于电子设备、空调设备等小型设备，主要依据其经济寿命年
限来确定其综合成新率；对于大型的电子设备还参考其工作环境、设
备的运行状况等来确定其综合成新率。计算公式如下：
年限法成新率=(经济寿命年限－已使用年限)/经济寿命年限
×100
综合成新率=年限法成新率×调整系数
③对于车辆，主要依据国家颁布的车辆强制报废标准，首先计算
使用年限法成新率和行驶里程法成新率。其中，对有强制报废年限的
车辆，计算使用年限法成新率时可以采用尚可使用年限法，也可以采
用平均年限法；对没有强制报废年限的车辆，采用尚可使用年限法，
总使用年限一般按15年考虑，接近或超过15年的根据实际尚可使用
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年限与已使用年限之和考虑。其计算公式如下：
I.平均使用年限法
成新率=(1-已使用年限/经济寿命年限)×100
II.尚可使用年限法
成新率=已使用年限/(尚可使用年限 已使用年限)×100
III.行驶里程法
成新率=(1-已行驶里程/经济行驶里程)×100
其次，根据孰低原则对使用年限法成新率和行驶里程法成新率进
行选择。
再次，通过现场勘察得到观察法成新率。
最后，将使用年限法成新率和行驶里程法成新率两者当中的孰低
者，与观察法成新率进行平均，形成综合成新率，即：
综合成新率=MIN(年限法成新率，行驶里程法成新率)×50 观
察法成新率×50
(3)评估值的确定
评估值=重臵全价×综合成新率
市场法
对于部分运输车辆、电子设备、办公家具和废弃设备，按照评估
基准日的二手市场价格或废品价格，采用市场法进行评估。
4．在建工程
根据在建工程的特点、评估价值类型、资料收集情况等相关条件，
采用成本法进行评估。
对于开工时间距评估基准日半年内的在建项目，以核实后的帐面
价值作为评估值。
对于开工时间距评估基准日半年以上的在建项目，如果账面价值
中不包含资金成本，则按照合理建设工期加计资金成本。
5．土地使用权
通行的土地评估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法(假设
开发法)、成本逼近法、基准地价系数修正法等。评估方法的选择应
根据评估对象的特点、具体条件和项目的实际情况，结合评估对象所
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在区域的土地市场情况和评估师收集的有关资料，分析、选择适宜于
评估对象土地使用权价格的方法。
评估范围内的土地使用权类型分为商品住宅所对应的土地使用
权和酒店、自建住宅所占用的商服、住宅用地土地使用权。对于商品
住宅所对应的土地使用权，已在所对应采用市场比较法房屋建筑物的
中评估，故此次评估此类土地使用权不单独进行评估。对于单独评估
的为土地使用权，评估人员通过综合分析，确定采用基准地价系数修
正法和市场比较法。
基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析，利
用宗地地价修正系数，对各城镇已公布的同类用途同级或同一区域土
地基准地价进行修正，估算待估宗地客观价格的方法。基本计算公式
如下：
Pi=(P×Py×Pq 基础设施开发程度差异)×(1 K)×使用年期修正×容
积率修正×宗地面积状况修正×宗地形状修正×宗地临街宽深比修正×
宗地临街、临海、临河、临山状况修正
式中：Pi—待估宗地楼面地价
P—待估宗地对应的楼面基准地价
Py—土地用途修正系数
Pq—期日修正系数
K—待估宗地区域影响因素总修正值
其中：
Ki——第i个待估宗地区域因素修正系数
市场比较法是根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性
的，且在评估期日近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地
产的成交价格作适当修正，以此估算待估土地客观合理价格的方法。
基本计算公式如下：
VVBABDE
式中：V─待估宗地价格；
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VB─比较实例价格；
A─待估宗地情况指数/比较实例宗地情况指数
=正常情况指数/比较实例宗地情况指数；
B─待估宗地估价期日地价指数/比较实例宗地交易日期地价指数；
D─待估宗地区域因素条件指数/比较实例宗地区域因素条件指数；
E─待估宗地个别因素条件指数/比较实例宗地个别因素条件指数。
6．长期待摊费用
评估人员通过核查相关租赁合同、记账凭证和原始凭证等有关资
料，判断会计记录的准确性、账面金额的存在性、真实性。同时了解
企业的摊销政策，评估时根据费用尚存权益进行评估。
7．递延所得税资产
企业在取得资产、负债时，应当确定其计税基础。资产、负债的
账面价值与其计税基础存在差异的，应当按照企业会计准则规定确认
所产生的递延所得税资产或递延所得税负债。评估人员就递延所得税
资产产生的原因、形成过程进行调查和了解，核实该差异在确定未来
收回资产或清偿负债期间的应纳税所得额时，是否将导致产生可抵扣
金额，核实核算的金额是否符合企业会计制度及税法相关规定，在此
基础上按各个科目的评估处理情况确定评估值。
8．负债
关于流动负债中短期借款、应付账款、应付利息、预收账款、其
他应付款、应付职工薪酬、应交税费、一年内到期的非流动负债的评
估，我们根据企业提供的各项目明细表，以经过审查核实后的审计数
作为其评估值。
八、评估程序实施过程和情况
评估人员于2013年8月10日至2014年1月2日对纳入此次评估
范围内的资产和负债进行了评估。主要评估过程如下：
(一)接受委托
2013年8月10日，接受委托后，根据评估目的、评估对象及其
分布情况和整体计划安排，经与委托方和其他中介机构协商，拟定了
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相应的评估计划。
(二)前期准备
1．拟定评估方案
针对本项目资产量大、独立核算单位多、地域分布广、参与人员
多的特点，为了保证评估质量，统一评估方法和参数，结合以往从事
同类评估项目的经验和评估范围内不同类型企业资产的特点，拟定了
资产评估操作方案资产评估企业培训材料
、。
2．组建评估团队
根据评估范围内的资产分布、所属行业和资产量，我公司根据评
估计划组建了评估小组，并配备了相关专业的评估(技术)人员。
3．实施项目培训
(1)对被评估单位人员培训
为使被评估单位的财务与资产管理人员理解并做好资产评估材
料的填报工作，确保评估申报材料的质量，我公司准备了企业培训材
料，对被评估单位相关人员进行了培训，并派专人对资产评估材料填
报中碰到的问题进行解答。
(2)对评估人员培训
为了保证评估项目的质量和提高工作效率，贯彻落实拟定的资产
评估操作方案，我公司对项目团队成员讲解了项目的经济行为背景、
评估对象涉及资产的特点、评估技术思路和具体操作要求等。
(三)现场调查
评估人员曾于2013年8月10日至8月28日，对企业的资产进行
了现场清查核实，并以2013年7月31日为基准日进行了预估；后由
于评估基准日的调整，于2013年9月1日至2014年1月2日再次对
评估对象涉及的资产和负债进行了必要的清查核实，对被评估单位的
经营管理状况等进行了必要的尽职调查。
1．资产核实
(1)指导被评估单位填表和准备应向评估机构提供的资料
评估人员指导被评估单位的财务与资产管理人员在自行资产清
查的基础上，按照评估机构提供的“资产评估申报表”及其填写要求、
资料清单等，对纳入评估范围的资产进行细致准确的填报，同时收集
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准备资产的产权证明文件和反映性能、状态、经济技术指标等情况的
文件资料等。
(2)初步审查和完善被评估单位填报的资产评估申报表
评估人员通过查阅有关资料，了解纳入评估范围的具体资产的详
细状况，然后仔细审查各类“资产评估申报表”，检查有无填项不全、
错填、资产项目不明确等情况，并根据经验及掌握的有关资料，检查
“资产评估申报表”有无漏项等，同时反馈给被评估单位对“资产评估申
报表”进行完善。
(3)现场实地勘查
根据纳入评估范围的资产类型、数量和分布状况，评估人员在被
评估单位相关人员的配合下，按照资产评估准则的相关规定，对各项
资产进行了现场勘查，并针对不同的资产性质及特点，采取了不同的
勘查方法。
(4)补充、修改和完善资产评估申报表
评估人员根据现场实地勘查结果，并和被评估单位相关人员充分
沟通，进一步完善“资产评估申报表”，以做到：账、表、实相符。
(5)查验产权证明文件资料
评估人员对纳入评估范围的车辆、土地使用权(待开发土地)等
资产的产权证明文件资料进行查验，对权属资料不完善、权属不清晰
的情况提请企业核实或出具相关产权说明文件。
2．尽职调查
评估人员为了充分了解被评估单位的经营管理状况及其面临的
风险，进行了必要的尽职调查。尽职调查的主要内容如下：
(1)被评估单位的历史沿革、主要股东及持股比例、必要的产权
和经营管>9.本次评估是基于已取得的规划方案、投资计划进行预测的，
若企业在未来年度对规划方案和投资计划进行调整并获得政府批
准，会对评估结果产生影响。
10.本次评估时，采用的未完工程的后续专业支出为管理层预计
项目总专业支出减去在评估基准日已投入的专业支出金额进行确定
的，评估师进行了必要核实，未考虑部分项目工程竣工决算时，项目
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专业支出(土地、建安、前期、市政配套、基础设施及开发间接费)与
此预算金额可能存在的差异对评估结果产生的影响。
本评估报告收益法评估结论在上述假设条件下在评估基准日时
成立，当上述假设条件发生较大变化时，签字注册资产评估师及本
评估机构将不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结论的责
任。
十、评估结论
(一)收益法评估结果
海南三亚湾新城开发有限公司评估基准日总资产账面价值为
723,976.06万元，总负债账面价值为485,600.86万元，净资产账面价值
为238,375.20万元。
收益法评估后的股东全部权益价值为520,995.82万元，增值额为
282,620.62万元，增值率为118.56。
(二)资产基础法评估结果
海南三亚湾新城开发有限公司评估基准日总资产账面价值为
723,976.06万元，评估价值为1,003,982.79万元，增值额为280,006.73
万元，增值率为38.68；总负债账面价值为485,600.86万元，评估价
值为485,615.60万元，增值额为14.74万元，增值率为0.00；净资产
账面价值为238,375.20万元，净资产评估价值为518,367.19万元，增
值额为279,991.99万元，增值率为117.46。
资产基础法具体评估结果详见下列评估结果汇总表：
资产基础法评估结果汇总表
评估基准日：2013年08月31日金额单位：人民币万元
增值率
账面价值评估价值增减值
项目
ABC=B-AD=C/A×100
一、流动资产609,197.12816,455.65207,258.5334.02
二、非流动资产114,778.94187,527.1472,748.2063.38
其中：长期股权投资0.000.000.00
投资性房地产0.000.000.00
固定资产15,319.4425,418.1910,098.7565.92
620,426.5119,412.84-1,013.67-4.96
在建工程
无形资产66,320.79130,520.2064,199.4196.80
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鲁能集团拟以海南三亚湾新城开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目资产评估报告
增值率
账面价值评估价值增减值
项目
ABC=B-AD=C/A×100
其中：土地使用权66,320.79130,520.2064,199.4196.80
其他非流动资产12,712.2012,175.91-536.29-4.22
资产总计723,976.061,003,982.79280,006.7338.68
三、流动负债349,300.86349,315.6014.740.00
四、非流动负债136,300.00136,300.000.000.00
负债总计485,600.86485,615.6014.740.00
净资产238,375.20518,367.19279,991.99117.46
(三)评估结论
收益法评估后的股东全部权益价值为520,995.82万元，资产基础
法评估后的股东全部权益价值为518,367.19万元，两者相差2,628.63
万元，差异率为0.51。
本次评估中主要资产为房地产类存货，资产基础法对其主要采
用的是静态假设开发法，是站在评估时点，假设开发完成后按现时
点的市场价格和后续开发成本，扣减税费、投资利息、投资利润而
得到的值。而收益法是对企业未来的销售和开发成本进行合理预
测，通过未来净现金流入折现加总得出评估结论。存货静态假设开
发法不考虑各项收入、支出发生的时间不同，但要计算投资利息、
投资利润；而收益法为现金流量折现法，要考虑各项支出、收入发
生的时间不同，再将现金流折算到估价时点。静态假设开发法中投
资利息和开发利润都单独显现，在收益法(现金流量折现法)中这两
项都不单独显现，而是隐含在折现过程中。两者方法的考虑角度不
同，因此评估结果形成了一定差异。房地产开发企业，因开发支
出、预售价格及预售面积、收入确认和税金的汇算清缴时间及过程
均受诸多因素的影响(诸如宏观形势、行业发展状况、供求关系、销
售策略、购房者心理等等)，尤其是项目公司经营期限相对制造业来
说很短，收益法中未来不确定因素的变动对评估结果会产生较大的
影响。采用静态假设开发法评估，则可以避免上述不确定因素的影
响。故最终选取资产基础法得出的评估值作为最终评估结果。
根据上述分析，本评估报告评估结论采用资产基础法评估结
果，即：海南三亚湾新城开发有限公司的股东全部权益价值评估结
果为518,367.19万元。
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本评估报告没有考虑流动性、控股权对评估对象价值的影响。
十一、特别事项说明
以下为在评估过程中已发现可能影响评估结论但非评估人员执
业水平和能力所能评定估算的有关事项：
(一)本次在进行开发成本评估时，均是基于企业开发的项目均能
按计划顺利开发完成和能如期实现工程的竣工验收并根据与业主的
合同约定如期交房。本次测算资产价值时，未考虑可能出现的工程
质量问题、或因项目设计变更、施工条件变化，环境条件变化等因
素导致开发成本和或有负债变化对评估结果的影响；
(二)本次在进行开发成本评估时，部分项目尚未完成相关的竣工
面积测绘工作，本次评估时是采用管理层提供的可供销售面积进行
测算的，未考虑企业最终测绘的可供销售面积与上述面积可能存在
的差异对评估结果所产生的影响；
(三)本次评估，未完工程的后续专业支出是根据管理层预计项目
总专业支出减去截止评估基准日已投入的专业支出金额进行确定
的，评估师对其进行了必要核实，未考虑项目工程竣工决算时，项
目实际总专业支出(土地、建安、前期、市政配套、基础设施及开发
间接费)与目前预算金额可能存在的差异对评估结果产生的影响；
(四)本评估报告的资产类型与账面金额以瑞华会计师事务所(特
殊普通合伙)2013年9月9日出具的瑞华专审字[2013]第90380005号
海南三亚湾新城开发有限公司审计报告为依据，上述审计报告的
意见：海南三亚湾新城开发有限公司财务报告在所有重大方面按照
企业会计准则的规定编制，公允反映了海海南三亚湾新城开发有限
公司2013年8月31日的财务状况以及2013年1-8月的经营成果和现
金流量；
(五)关于房屋权属的特别事项说明
1、房屋建筑物明细表第9项海口尧海大厦，建筑面积合计
299.25平方米，对应的房屋证载权利人为山西省电力工业局驻海口办
事处，该项房产发证机关为中国人民武装警察部队海南省总队后勤
部企业管理局，没有办理过户手续；
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2、房屋建筑物明细表第11项活动中心，建筑面积为867.00平方
米，没有办理房屋所有权证及国有土地使用证；
3、房屋建筑物明细表第7项南希花苑车库、第8项南希花苑公
寓、第10项海口山内花园，建筑面积合计1,253.16平方米，未取得国
有土地使用证；
4、房屋建筑物明细表第13项深圳金丰城大厦B座502、第14项
深圳振业花园房产，建筑面积合计1,092.03平方米，证载权利人为海
南鲁能广大臵业有限公司，未办理过户手续。
为完善产权，评估基准日后海南三亚湾新城开发有限公司将上述
产权瑕疵资产向鲁能集团有限公司进行了转让，履行了评估备案、协
议转让等法定程序。本次评估对于上述产权瑕疵资产，以基准日后协
议转让价格并扣减交易过程中营业税、土地增值税、所得税等作为评
估值。
(六)评估基准日，运输设备评估明细表第4项京A87357车、第9
项晋AS6792车的行驶证证载权利人不是被评估单位。被评估单位提
供了车辆权属证明、合并协议等权属证明资料，证明上述运输车辆确
实为被评估单位所有，并承诺如果上述运输车辆产权出现问题愿承担
相应的法律责任。
(七)截至于2013年8月31日，三亚山海天大酒店主楼和低密度
房地产(含土地使用权)，账面价值123,623,702.65元的房屋、建筑
物及设备，作为29,200万元长期借款的抵押物，其中：期末余额中一
年内到期的部分为3,600万；
(八)三亚湾新城一级开发政府应返还的土地开发成本和出让增值
分成收入，截至2013年8月31日，账面价值约为211,870,229.60元的
开发成本(2012年12月31日：账面价值185,181,492.22元)分别作为
28,000万元的长期借款的质押物。
(九)纳入评估范围内的丽MALL9#楼、商业中心及10-11#楼项目，
于2009年10月15日经三亚市政府批准将部分用地性质由办公用地变
更为商服用地，容积率由1.3提高至2.0，2013年8月经三亚市国土
局等相关部门同意，需补交出让金金额共计33,009,950.00元。截止评
估基准日，尚需补交金额21,666,848.48元。本次评估将其考虑为后续
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支出，在收益法和资产基础法(开发成本)测算中扣除，请相关报告
使用者注意该事项的影响。
评估报告使用者应注意以上特别事项对评估结论产生的影响。
十二、评估报告使用限制说明
(一)本评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途；
(二)本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用；
(三)本评估报告的全部或者部分内容被摘抄、引用或者被披露于
公开媒体，需评估机构审阅相关内容，法律、法规规定以及相关当
事方另有约定的除外；
(四)本评估报告经注册资产评估师签字、评估机构盖章，并经国
有资产监督管理机构备案后方可正式使用；
(五)本评估报告所揭示的评估结论仅对评估报告中描述的经济行
为有效，评估结论使用有效期为自评估基准日起一年。
十三、评估报告日
本评估报告提出日期为2014年1月2日。
法定代表人：孙月焕
注册资产评估师：康志刚注册资产评估师：张福金
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二〇一四年一月二日
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评估报告附件
附件一、经济行为文件；
附件二、被评估单位专项审计报告；
附件三、委托方和被评估单位法人营业执照复印件；
附件四、委托方和被评估单位国有资产产权登记证复印件；
附件五、评估对象涉及的主要权属证明资料；
附件六、委托方和相关当事方的承诺函；
附件七、签字注册资产评估师的承诺函；
附件八、北京中企华资产评估有限责任公司资产评估资格证书
复印件；
附件九、北京中企华资产评估有限责任公司证券业资质证书复
印件；
附件十、北京中企华资产评估有限责任公司营业执照副本复印
件；
附件十一、北京中企华资产评估有限责任公司评估人员资格证
书复印件；
附件十二、其他重要文件。
北京中企华资产评估有限责任公司
注册资产评估师承诺函
鲁能集团有限公司：
天津广宇发展股份有限公司：
受贵公司的委托，我们对鲁能集团有限公司拟以海南三亚湾新城
开发有限公司股权认购天津广宇发展股份有限公司发行股份事宜所
涉及的海南三亚湾新城开发有限公司的股东全部权益价值，以2013
年8月31日为基准日进行了评估，形成了资产评估报告。在本报告
中披露的假设条件成立的前提下，我们承诺如下：
一、具备相应的执业资格；
二、评估对象和评估范围与评估业务约定书的约定一致；
三、对评估对象及其所涉及的资产进行了必要的核实；
四、根据资产评估准则和相关评估规范选用了评估方法；
五、充分考虑了影响评估价值的因素；
六、评估结论合理；
七、评估工作未受到干预并独立进行。
注册资产评估师：康志刚
注册资产评估师：张福金
二〇一四年一月二日
鲁能集团有限公司拟以
海南三亚湾新城开发有限公司股权认购
天津广宇发展股份有限公司发行股份项目
评估说明
中企华评报字(2013)第1261-3号
(共一册，第一册)
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二〇一四年一月二日
鲁能集团拟以海南三亚湾新城开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明
目录
第一部分关于评估说明使用范围的声明..............................1
第二部分企业关于进行资产评估有关事项的说明................2
第三部分资产评估说明.....................................................3
第一章评估对象与评估范围说明........................................4
一、评估对象与评估范围.......................................................................................................4
二、企业申报的实物资产情况...............................................................................................6
三、企业申报的无形资产情况.............................................................................................11
四、企业申报的表外资产情况.............................................................................................13
五、引用其他机构报告结论所涉及的相关资产.................................................................13
第二章资产核实情况总体说明.........................................15
一、资产核实人员组织、实施时间和过程..........................................................................15
二、影响资产核实的事项及处理方法..................................................................................17
三、核实结论..........................................................................................................................19
第三章资产基础法评估技术说明......................................22
一、流动资产(非存货类)评估技术说明.........................................................................22
二、存货评估技术说明..........................................................................................................30
三、房屋建筑物评估技术说明..............................................................................................95
四、机器设备评估技术说明................................................................................................134
五、在建工程评估技术说明................................................................................................152
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I
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六、土地使用权评估技术说明............................................................................................158
七、长期待摊费用评估技术说明........................................................................................195
八、递延所得税资产评估技术说明....................................................................................195
九、流动负债评估技术说明................................................................................................196
十、非流动负债评估技术说明............................................................................................203
第四章收益法评估技术说明...........................................206
一、宏观、区域经济因素分析...........................................................................................206
二、行业现状与发展前景分析...........................................................................................212
三、被评估企业的业务分析...............................................................................................237
四、被评估企业的资产与财务分析...................................................................................241
五、收益预测的假设条件...................................................................................................245
六、评估方法及主要参数的确定.......................................................................................248
七、评估计算过程...............................................................................................................252
第五章评估结论及分析.................................................298
一、评估结论.......................................................................................................................298
二、评估结论与账面价值比较变动情况及原因...............................................................301
三、控制权与流动性对评估对象价值的影响考虑...........................................................304
评估说明附件...................................................................305
附件一、关于进行资产评估有关事项的说明.....................................................................305
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II
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第一部分关于评估说明使用范围的声明
本评估说明仅供国有资产监督管理机构(含所出资企业)
、相关
监管机构和部门使用。除法律法规规定外，材料的全部或者部分内容
不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸公开媒体。
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1
鲁能集团拟以海南三亚湾新城开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明
第二部分企业关于进行资产评估有关事项的说明
本部分内容由本部分内容由委托方鲁能集团有限公司、天津广宇
发展股份有限公司和被评估单位海南三亚湾新城开发有限公司编写、
单位负责人签字、加盖单位公章并签署日期，内容见附件一：关于进
行资产评估有关事项的说明。
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2
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第三部分资产评估说明
本部分内容由签字注册资产评估师编写。
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3
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第一章评估对象与评估范围说明
一、评估对象与评估范围
(一)委托评估对象与评估范围
评估对象是海南三亚湾新城开发有限公司的股东全部权益。
评估范围是海南三亚湾新城开发有限公司的全部资产及负债。
(二)委托评估的资产类型与账面金额
评估基准日，评估范围内的资产包括流动资产、固定资产、在建
工程、无形资产、其他非流动资产等，总资产账面价值为723,976.06
万元；负债包括流动负债和非流动负债，总负债账面价值为
485,600.86万元；净资产账面价值238,375.20万元。具体如下表：
金额单位：人民币元
项目账面价值
流动资产609,197.12
非流动资产114,778.94
其中：长期股权投资0.00
投资性房地产0.00
固定资产15,319.44
在建工程20,426.51
无形资产66,320.79
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4
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其中：无形资产—土地使用权66,320.79
其他非流动资产12,712.20
资产总计723,976.06
流动负债349,300.86
非流动负债136,300.00
负债总计485,600.86
净资产238,375.20
评估基准日，评估范围内的资产、负债账面价值已经瑞华会计师
事务(特殊普通合伙)审计，并发表了无保留意见。
(三)委托评估的资产权属状况
委托评估的资产权属问题如下：
1.房屋建筑物明细表第9项海口尧海大厦，建筑面积合计299.25
平方米，对应的房屋证载权利人为山西省电力工业局驻海口办事处，
该项房产发证机关为中国人民武装警察部队海南省总队后勤部企业
管理局，没有办理过户手续；
2.房屋建筑物明细表第11项活动中心，建筑面积为867.00平方
米，没有办理房屋所有权证及国有土地使用证；
3.房屋建筑物明细表第7项南希花苑车库、8项南希花苑公寓、
第
第10项海口山内花园，建筑面积合计1,253.16平方米，未取得国有
土地使用证；
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5
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4.房屋建筑物明细表第13项深圳金丰城大厦B座502、第14项
深圳振业花园房产，建筑面积合计1,092.03平方米，证载权利人分别
为海南鲁能广大置业有限公司和深圳鲁能实业发展有限公司，未办理
过户手续。
二、企业申报的实物资产情况
企业申报的纳入评估范围的实物资产包括：存货、房屋建(构)
筑物、土地、设备类、在建工程等。实物资产的类型及特点如下：
(一)存货
存货主要分为原材料、库存商品、开发产品和开发成本。
1.原材料
原材料主要为山海天酒店使用的食品、酒水等。各原材料周转使
用较快，质量较优，无毁损、报废等情况，库房管理规范，库存量为
酒店正常经营周转所需库存量。
2.库存商品
主要为山海天酒店使用的办公用品、日常维修器材、卫生清洁用
品等。库存商品摆放整齐、有序，通过管理软件进行日常管理，管理
规范，周转较快，基本上为近期购入。
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6
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3.开发产品与开发成本
为住宅、商业、低密度住宅等房地产开发项目，位于三亚市三亚
湾海坡片区及三亚市河东区海韵路等地。
(1)开发产品：
主要是游艇二区一期、游艇二区二期、美丽MALL一期、美丽
MALL9#楼及商业中心、美丽MALL10-11#楼、山海天二期、三亚湾美
丽城一区一期、美丽3区一期、高三区企业会所、高公寓项目。
其中山海天二期项目位于三亚市河东区海韵路，其余项目均位于
三亚市三亚湾海坡片区。
开发产品共取得11宗土地，占地面积共297,696.48平方米。
(2)开发成本
主要是美丽五区、美丽MALL三期、体育公园、高二区、美丽三
区二期、港湾1区西区、港湾1区东区、山海天公寓二期、美丽城商
业一区、三亚惠苑国际大酒店、高3区西区、红塘湾地块以及三亚湾
海坡片区一级开发项目(游艇低密度住宅区、高尔夫区、商业区、凤
凰镇黎家生态文明村安置、三亚湾新城水系、新城西路、公共绿地、
古榕路市政工程、椰林路市政工程、贵都路市政工程、三角梅路市政
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工程、新城水系景观工程、三亚湾芒果路、三亚湾4号路、三亚湾(海
坡二线)市政供电配套工程、三亚湾球场等)。
开发成本共取得33宗土地，占地面积共1,273,601.00平方米。
其中美丽五区、美丽三区二期为在建，部分商品房已开始预售，
其余项目尚未开始建设。
(二)房屋建(构)筑物
房屋建筑物主要是豪门山庄综合楼、A、B、C低密度住宅客房、
活动中心以及山海天大酒店主楼、酒店总统低密度住宅、海口南希公
寓、海口尧海大厦、海口山内花园、深圳市振业花园、深圳金丰大厦
B座502室等。主要分布在三亚、海口及深圳，共计24项，建筑面
积合计42,797.44平方米。上述房屋均为钢筋混凝土框架结构。
构筑物豪门山庄的绿化、游泳池、挡土墙、围墙、道路以及山海
天大酒店的低密度住宅园林、酒店排烟道、沙滩吧、挡土墙工程、园
林、游泳池等，共计17项。
其中道路为毛石基础，混凝土路面；围墙主要为240或180砖砌
体或铁艺栏杆；挡土墙为毛石砌筑；游泳池为砖混结构。
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以上建(构)筑物于1992年后建成，并经常有维修改造。纳入评
估范围内的建筑物总体质量较好，主要表现在以下几方面：
结构部分：大部分房产基础稳定，有足够承载力；承重构件基本
连接牢固；承重墙墙面节点较坚固严实；屋面不渗漏保温隔热层基本
完好；地面基本坚固平整完好。
装修部分：大部分门窗基本完整，开关灵活，玻璃、五金俱全；
内外墙体、顶棚基本完整牢固，无空鼓、破裂，勾缝砂浆密实，少数
出现空鼓、破裂。
设备部分：各类管道基本畅通良好，器具基本完好；电气线路装
置齐全，绝缘一般；通风现状良好。
企业对房屋建筑物采取自营管理的方式，日常维护、保安、保洁、
绿化养护等措施基本到位。至评估基准日，评估范围内的房屋建筑物
未见有异常毁损，均可正常使用。
(三)设备类
设备类包括机器设备、车辆及其他设备。
1.机器设备
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鲁能集团拟以海南三亚湾新城开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明
主要有海南三亚湾新城开发有限公司的电梯、变压器、发电机组、
消防设备、各类泵辅、中央热水器等以及山海天酒店的电梯、楼宇通
风制冷设备、消防设备、锅炉、餐饮设备等，主要购置于1998-2013
年间。
设备使用地点较集中，企业对设备的管理有严格的安全、运行检
测制度，日常保养与维护都较到位，设备正常使用，运行比较稳定。
2.运输设备
运输设备主要是业务用小轿车、商务车、越野车、旅游观光车(六
座kaway球车和6座电瓶车)及飞驰游艇等。企业的运输设备由公司
统一调配管理。
运输车辆购置于1999年至2012年间，评估基准日除琼B10629
车已处置，琼AM2232车及摩托车3辆处于待报废外，其余车辆维护
保养较好，使用正常。
3.其他设备
主要是企业各部门企业各部门在用的电脑、打印机、传真机等办
公设备及山海天酒店在用的各类客房设备、家具等，分布在各单位经
营及办公场所。
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鲁能集团拟以海南三亚湾新城开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明
设备购置于1998-2013年间，目前除部份设备已报废外，其余设
备尚能满足日常使用需求，使用环境和工作状态较好。
(四)在建工程
在建工程为土建工程。
土建工程主要为海南三亚湾新城酒店二期、山海天酒店三期基建
项目及三亚湾红塘湾地块的前期规划项目，共计3项，账面值
204,265,057.22元。
三、企业申报的无形资产情况
企业申报的纳入评估范围的无形资产为土地使用权。无形资产的
类型及特点如下：
企业申报的纳入评估范围的土地使用权包括：山海天酒店二期、
三亚金河公寓土地、山海天酒店三期土地使用权一、山海天酒店三期
土地使用权二、红塘湾地块一、红塘湾地块二、红塘湾地块三、豪门
山庄A1-A4、、低密度住宅土地、综合楼土地、山海天大酒店主楼、
BC
山海天大酒店低密度住宅土地使用权，共计17宗，面积合计
194,041.65平方米。
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其中山海天酒店三期土地使用权一、红塘湾地块三、山海天大酒
店主楼、山海天大酒店低密度住宅土地用途为商服用地；三亚金河公
寓土地、豪门山庄A1-A4、B、C低密度住宅土地、综合楼土地、山海
天酒店三期土地使用权二土地用途为城镇住宅用地；山海天酒店二
期、红塘湾地块一、红塘湾地块二土地用途为住宿餐饮用地。
以上土地使用权类型均为出让，均已办理土地使用权证，土地使
用权证载权利人均为海南三亚湾新城开发有限公司。
具体如下表：
土
土土准他
宗土地土地使土地位地权
地面积地用用年项权
地名称权证编号用者置属性
途限利
(m)
质
三土三亚市住
山海南三
房(2013)字河东区大东出宿餐
7,11
海天酒亚湾新城开无
第12320海旅游开发让饮用
0.00
店二期发有限公司
号区海韵路地
三土城
海南三三亚市
金房(2013)字出镇混
133.
亚湾新城开河西区三亚无
河公寓第07596让合住
74
发有限公司河西路
号宅
山三土三亚市
海南三商
海天酒房(2013)字河东区大东出
10,0
亚湾新城开服用无
店三期第07880海旅游开发让
00.03
发有限公司地
(一)号区海韵路
山三土城
海南三三亚市
海天酒房(2013)字出镇住
3,51
亚湾新城开河东区海韵无
店三期第07942让宅用
8.04
发有限公司路
(二)号地
三土住
红海南三三亚市
房(2013)字出宿餐
55,8
塘湾地亚湾新城开天涯镇红塘无
第04156让饮用
60.76
块一发有限公司湾地块
号地
三土住
红海南三三亚市
房(2013)字出宿餐
70,3
塘湾地亚湾新城开天涯镇红塘无
第04157让饮用
82.85
块二发有限公司湾地块
号地
红三土海南三三亚市商
出
13,4
塘湾地房(2013)字亚湾新城开天涯镇红塘服用无
让
56.83
块三第04162发有限公司湾地块地
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土
土土准他
宗土地土地使土地位地权
地面积地用用年项权
地名称权证编号用者置属性
途限利
(m)
质
号
豪三土
海南三三亚市
门山庄房(2013)字出住
570.
亚湾新城开河东区红沙无
A1低密第07605让宅
30
发有限公司社区
度住宅号
豪三土
海南三三亚市
门山庄房(2013)字出住
570.
亚湾新城开河东区红沙无
A2低密第07602让宅
30
发有限公司社区
度住宅号
豪三土
海南三三亚市
门山庄房(2013)字出住
570.
亚湾新城开河东区红沙无
A3低密第07603让宅
30
发有限公司社区
度住宅号
豪三土
海南三三亚市
门山庄房(2013)字出住
570.
亚湾新城开河东区红沙无
A4低密第07606让宅
30
发有限公司社区
度住宅号
豪三土
海南三三亚市
门山庄房(2013)字出住
520.
亚湾新城开河东区红沙无
B1低密第07653让宅
31
发有限公司社区
度住宅号
豪三土
海南三三亚市
门山庄房(2013)字出住
520.
亚湾新城开河东区红沙无
B2低密第07539让宅
31
发有限公司社区
度住宅号
豪三土
海南三三亚市
门山庄房(2013)字出住
409.
亚湾新城开河东区红沙无
C低密第07538让宅
36
发有限公司社区
度住宅号
三土
豪海南三三亚市
房(2013)字出住
7,99
门山庄亚湾新城开河东区红沙无
第07601让宅
6.97
综合楼发有限公司社区
号
山三土
海南三商
海天大房(2013)三亚市出抵
19,6
亚湾新城开服用
酒店主字第07604海韵路88号让押
99.71
发有限公司地
楼号
山
三土
海天大海南三商
房(2013)三亚市出抵
2,15
酒店低亚湾新城开服用
字第07607海韵路88号让押
1.54
密度住发有限公司地
号
宅
四、企业申报的表外资产情况
企业申报的纳入评估范围的资产均为表内资产。
五、引用其他机构报告结论所涉及的相关资产
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本评估报告不存在引用其他机构报告的情况。
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第二章资产核实情况总体说明
十四、一、资产核实人员组织、实施时间和过程
根据纳入评估范围的资产类型、数量和分布状况等特点，评估项
目团队按照专业划分为流动资产、设备类、房地产评估小组共三个评
估小组，并制定了详细的现场清查核实计划。评估人员曾于2013年
8月10日至8月28日，对企业的资产进行了现场清查核实，
并以2013
年7月31日为基准日进行了预估；后由于评估基准日的调整，2013
于
年9月1日至2014年1月2日再次对评估对象涉及的资产和负债进
行了必要的清查核实，对被评估单位的经营管理状况等进行了必要的
尽职调查。
1.指导被评估单位填表和准备应向评估机构提供的资料
评估人员指导被评估单位的财务与资产管理人员在自行资产清
查的基础上，按照评估机构提供的资产评估申报明细表及其填写要
求、资料清单等，对纳入评估范围的资产进行细致准确的填报，同时
收集准备资产的产权证明文件和反映性能、状态、经济技术指标等情
况的文件资料等。
2.初步审查和完善被评估单位提交的资产评估申报明细表
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评估人员通过查阅有关资料，了解纳入评估范围的具体资产的详
细状况，然后仔细审查各类资产评估申报明细表，检查有无填项不全、
错填、资产项目不明确等情况，并根据经验及掌握的有关资料，检查
资产评估申报明细表有无漏项等，同时反馈给被评估单位对资产评估
申报明细表进行完善。
3.现场实地勘查
根据纳入评估范围的资产类型、数量和分布状况，评估人员在被
评估单位相关人员的配合下，按照资产评估准则的相关规定，对各项
资产进行了现场勘查，并针对不同的资产性质及特点，采取了不同的
勘查方法。
4.补充、修改和完善资产评估申报明细表
评估人员根据现场实地勘查结果，并和被评估单位相关人员充分
沟通，进一步完善资产评估申报明细表，以做到：账、表、实相符。
5.查验产权证明文件资料
评估人员对纳入评估范围的存货类、设备类、房屋类、土地类等
资产的产权证明文件资料进行查验，对权属资料不完善、权属不清晰
的情况提请企业核实或出具相关产权说明文件。
6.尽职调查
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评估人员为了充分了解被评估单位的经营管理状况及其面临的
风险，进行了必要的尽职调查。尽职调查的主要内容如下：
(1)被评估单位的历史沿革、主要股东及持股比例、必要的
产权和经营管理结构；
(2)被评估单位的资产、财务、生产经营管理状况；
(3)被评估单位的经营计划、发展规划和财务预测信息；
(4)评估对象、被评估单位以往的评估及交易情况；
(5)影响被评估单位生产经营的宏观、区域经济因素；
(6)房地产行业、当地房地产政策、市场销售信息等；
(7)其他相关信息资料。
十五、二、影响资产核实的事项及处理方法
资产清查过程中，评估人员发现影响资产核实的事项及处理方法
如下：
1.关于房屋权属的事项及处理方法
(1)房屋建筑物明细表第9项海口尧海大厦，建筑面积合计299.25
平方米，对应的房屋证载权利人为山西省电力工业局驻海口办事处，
该项房产发证机关为中国人民武装警察部队海南省总队后勤部企业
管理局，没有办理过户手续；
(2)房屋建筑物明细表第11项活动中心，建筑面积为867.00平方
米，没有办理房屋所有权证及国有土地使用证；
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(3)房屋建筑物明细表第7项南希花苑车库、8项南希花苑公寓、
第
第10项海口山内花园，建筑面积合计1,253.16平方米，未取得国有
土地使用证；
(4)房屋建筑物明细表第13项深圳金丰城大厦B座502、14项
第
深圳振业花园房产，建筑面积合计1,092.03平方米，证载权利人为海
南鲁能广大置业有限公司，未办理过户手续。
为完善产权，评估基准日后海南三亚湾新城开发有限公司将上述
产权瑕疵资产向鲁能集团有限公司进行了转让，履行了评估备案、协
议转让等法定程序。本次评估对于上述产权瑕疵资产，以基准日后协
议转让价格并扣减交易过程中营业税、土地增值税、所得税等作为评
估值。
2.评估基准日，运输设备评估明细表第4项京A87357车、第9
项晋AS6792车的行驶证证载权利人不是被评估单位。被评估单位提
供了车辆权属证明、合并协议等权属证明资料，证明上述运输车辆确
实为被评估单位所有，并承诺如果上述运输车辆产权出现问题愿承担
相应的法律责任。
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十六、三、核实结论
经过清查核实，评估人员发现存在的问题如下：
(一)部分资产核实结果与账面记录存在差异
1.经核实纳入评估范围内部分构筑物已拆除、无实物，清单如下：
计量
构筑物名称数量建成时间(年/月)备注
单位
三亚湾新城
泡一池个已拆除、无实物
1.001997-10
山海天酒店
攀岩酒吧已拆除、无实物
M44.002001-12
2.经核实纳入评估范围内部分车辆已处于待报废或已处置状态，
主要报废车辆及已处置状态清单如下：
计量单
车辆牌号车辆名称数量备注
位
琼
捷达汽车辆待报废
AM2232
琼B10629金杯面包车辆已处置
运输设备(摩托车3辆)辆待报废
3.经核实纳入评估范围内部分设备已处于待报废状态，主要报废
设备清单如下：
设备名称计量单位数量备注
山海天酒店
服务器台报废
excel500带有台报废
电子温度控制器台报废
双回路温度控制器台报废
压差控制器台报废
配电室监视模块块报废
压差开关个报废
流量开关支报废
房间温度传感器支报废
室外温度传感器支报废
继电器批报废
线路电缆批报废
客房紧急呼叫系统主机台报废
客房紧急呼叫按钮支报废
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电视机台报废
电视机台报废
电视机台报废
电视机台报废
电视机台报废
电视机台报废
电视机台报废
电视机台报废
电视机台报废
传真机台报废
笔记本电脑台报废
机器设备批无实物
(二)关于房屋权属情况的说明
1.房屋建筑物明细表第9项海口尧海大厦，建筑面积合计299.25
平方米，对应的房屋证载权利人为山西省电力工业局驻海口办事处，
该项房产发证机关为中国人民武装警察部队海南省总队后勤部企业
管理局，没有办理过户手续。
2.房屋建筑物明细表第11项活动中心，建筑面积为867.00平方
米，没有办理房屋所有权证及国有土地使用证。
3.房屋建筑物明细表第7项南希花苑车库、8项南希花苑公寓、
第
第10项海口山内花园，建筑面积合计1,253.16平方米，未取得国有
土地使用证。
4.房屋建筑物明细表第13项深圳金丰城大厦B座502、第14项
深圳振业花园房产，建筑面积合计1,092.03平方米，证载权利人分别
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为海南鲁能广大置业有限公司和深圳鲁能实业发展有限公司，未办理
过户手续。
为完善产权，评估基准日后海南三亚湾新城开发有限公司将上述
产权瑕疵资产向鲁能集团有限公司进行了转让，履行了评估备案、协
议转让等法定程序。
5.评估基准日，运输设备评估明细表第4项京A87357车、第9
项晋AS6792车的行驶证证载权利人不是被评估单位。被评估单位提
供了车辆权属证明、合并协议等权属证明资料，证明上述运输车辆确
实为被评估单位所有，并承诺如果上述运输车辆产权出现问题愿承担
相应的法律责任。
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第三章资产基础法评估技术说明
一、流动资产(非存货类)评估技术说明
(一)评估范围
纳入评估范围的非存货类流动资产包括：货币资金、应收账款、
预付账款、其他应收款。上述非存货类流动资产评估基准日账面价值
如下表所示：
金额单位：人民币元
科目名称账面价值
货币资金352,372,895.85
应收账款6,003,733.42
预付账款63,473,926.74
其他应收款16,312,970.14
非存货类流动资产合计438,163,526.15
(二)核实过程
评估过程主要划分为以下三个阶段：
第一阶段：准备阶段
对确定在评估范围内的流动资产的构成情况进行初步了解，提交
评估准备资料清单和资产评估明细表示范格式，按照评估机构评估规
范化的要求，指导企业填写流动资产评估明细表。
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第二阶段：现场调查阶段
1.核对账目：根据企业提供的流动资产评估明细表资料，与财务
账薄核对，作到申报数真实可靠。
2.现场查点：评估人员、企业财务部等部门有关人员，对现金进
行监盘、对往来款进行函证，并履行了其他清查程序。
第三阶段：评定估算阶段
1.将核实后的流动资产评估明细表，录入计算机，建立相应数据
库；
2.对各类资产，遵照国有资产评估管理办法，确定其在评估基准
日的公允价值，编制相应评估汇总表；
3.提交流动资产的评估技术说明。
(三)评估方法
1.货币资金
(1)库存现金
评估基准日库存现金账面价值172,913.08元，全部为人民币现
金。
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评估人员采用倒推方法验证评估基准日的库存现金余额，并同现
金日记账、总账现金账户余额核对，以核实无误后的账面价值作为评
估值。评估倒推法计算公式为：盘点日库存现金数 评估基准日至盘
点日前现金支出数-基准日至盘点日前现金收入数=评估基准日现金
金额。
评估人员和被评估单位财务人员共同对现金进行了盘点，并根据
盘点结果进行了评估倒推，评估倒推结果和评估基准日现金账面价值
一致。
现金评估值为172,913.08元。
(2)银行存款
评估基准日银行存款账面价值350,211,132.71元，全部为人民币
存款。核算内容为在当地建设银行、光大银行、农业银行、中国银行、
国家开发银行及工商银行的人民币存款等。
评估人员对每户银行存款都进行了函证，并取得了每户银行存款
的银行对账单和银行存款余额调节表，对其逐行逐户核对，并对双方
未达账项的调整进行核实。经了解未达账项的形成原因等，没有发现
对净资产有重大影响的事宜，且经核对被评估单位申报的各户存款的
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开户行名称、账号等内容均属实。银行存款以核实无误后的账面价值
作为评估值。
银行存款评估值为350,211,132.71元。
(3)其他货币资金
评估基准日其他货币资金账面价值1,988,850.06元，全部为人民
币存款。核算内容为在光大银行三亚支行的人民币按揭保证金存款。
评估人员对每户存款都进行了函证，并取得了每户存款的银行对
账单和银行存款余额调节表，对其逐行逐户核对，并对双方未达账项
的调整进行核实。经了解未达账项的形成原因等，没有发现对净资产
有重大影响的事宜，且经核对被评估单位申报的各户存款的开户行名
称、账号等内容均属实。其他货币资金以核实无误后的账面价值作为
评估值。
其他货币资金评估值为1,988,850.06元。
货币资金合计评估值为352,372,895.85元。
2.应收账款
评估基准日应收账款账面余额6,361,415.49元，核算内容为应收
的售房款和山海天大酒店应收的消费款、房款、租金等款项。评估基
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准日应收账款计提坏账准备357,682.07元，应收账款账面净额
6,003,733.42元。
评估人员向被评估单位调查了解了产品销售信用政策、客户构成
及资信情况、历史年度应收账款的回收情况等。按照重要性原则，对
大额或账龄较长等情形的应收账款进行了函证，并对相应的合同进
行了抽查。采用账龄分析的方法确定评估值，同时将评估基准日计提
的应收账款坏账准备评估为零。预计应收账款坏账损失比例的原则如
下：
①账龄在一年以内的应收账款按5计取；
②账龄在一至二年的应收账款按其账面余额的10计取；
③账龄在二至三年的应收账款按其账面余额的50计取；
④账龄在三至四年的应收账款按其账面余额的80计取；
⑤账龄在四至五年的应收账款按其账面余额的90计取；
⑥账龄在五年以上的应收账款按其账面余额的100计取；
⑦关联方之间不计取坏账损失。
应收账款评估值为6,069,890.50元,评估增值66,157.08元，增值
率为1.10。对于应收账款中的应收售房款，预计可以全额收回，本
次评估将坏账准备评估为0，不再计提风险损失，导致评估增值。
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3.预付账款
评估基准日预付账款账面价值63,473,926.74元，核算内容为被
评估单位按照合同规定预付的工程款、物资款等款项。
评估人员向被评估单位相关人员调查了解了预付账款形成的原
因、对方单位的资信情况等。按照重要性原则，对大额或账龄较长
等情形的预付账款进行了函证，并对相应的合同进行了抽查。对于
按照合同约定能够收到相应货物或形成权益的预付账款，以核实后的
账面价值作为评估值；对于有确凿证据表明收不到相应货物或不能形
成权益的预付账款，参照其他应收款评估方法评估。
预付账款评估值为63,473,926.74元。
4.其他应收款
评估基准日其他应收款账面余额33,555,298.42元，核算内容为
被评估单位除应收账款、预付账款等以外的其他各种应收及暂付款
项。评估基准日其他应收款计提坏账准备17,242,328.28元，其他应
收款账面价值16,312,970.14元。
评估人员向被评估单位调查了解了其他应收款形成的原因、应收
单位或个人的资信情况、历史年度其他应收款的回收情况等。按照重
要性原则，对大额或账龄较长等情形的其他应收款进行了函证，并
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对相应的合同进行了抽查。采用账龄分析和个别认定的的方法确定评
估值，同时将评估基准日计提的其他应收款坏账准备评估为零。预计
其他应收款坏账损失比例的原则如下：
①账龄在一年以内的其他应收款按5计取；
②账龄在一至二年的其他应收款按其账面余额的10计取；
③账龄在二至三年的其他应收款按其账面余额的50计取；
④账龄在三至四年的其他应收款按其账面余额的80计取；
⑤账龄在四至五年的其他应收款按其账面余额的90计取；
⑥账龄在五年以上的其他应收款按其账面余额的100计取；
⑦关联方之间不计取坏账损失。
个别认定主要是针对基准日至评估报告出具日，相关款项已全额
收回或大部分已收回且与业务结算单位仍有后续业务往来的。对于该
部分其他应收款，本次评估将其坏账准备评估为0，不按账龄计提风
险损失。
其他应收款评估值为32,069,299.29元，评估增值15,756,329.15
元，增值率为96.59。对于部分其他应收款，已于评估基准日后收
回，本次评估将坏账准备评估为0，不再计提风险损失，导致评估增
值。
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(四)评估结果
非存货类流动资产评估结果及增减值情况如下表：
非存货类流动资产评估结果汇总表
金额单位:人民币元
增值
科目名称账面价值评估价值增减值
率
352,372,895352,372,895
货币资金0.000.00
.85.85
6,003,733.46,069,890.5
应收账款66,157.081.10
2
63,473,926.63,473,926.
预付账款0.000.00
74
16,312,970.32,069,299.15,756,329.96.5
其他应收款
142915
非存货类流动资产合438,163,526453,986,01215,822,486.
3.61
计.15.38
非存货类流动资产评估值453,986,012.38元，评估增值
15,822,486.23元，增值率为3.61，评估增值的原因为：
1.对于应收账款中的应收售房款，预计可以全额收回，本次评估
将坏账准备评估为0，不再计提风险损失，导致评估增值。
2.对于部分其他应收款，已于评估基准日后收回，本次评估将坏
账准备评估为0，不再计提风险损失，导致评估增值。
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十七、二、存货评估技术说明
(一)评估范围
评估基准日存货账面余额5,653,807,659.92元，核算内容为(原
材料、库存商品、开发产品、开发成本)。评估基准日存货计提跌价
准备0.00元，存货账面价值5,653,807,659.92元。上述存货评估基准
日账面价值如下表所示：
金额单位：人民币元
科目名称账面价值
2,508,504.14
原材料
233,631.34
产成品(库存商品)
226,999,880.91
开发产品
5,424,065,643.53
开发成本
存货合计5,653,807,659.92
减：存货跌价准备0.00
存货净额5,653,807,659.92
1.原材料
评估基准日原材料核算内容为库存的山海天酒店使用的食品、酒
水等。
2.库存商品
评估基准日库存商品核算内容为山海天酒店的灯具电料、装饰材
料、常用印刷品、卫生清洁用品等。
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3.开发产品与开发成本
纳入评估范围的开发产品和开发成本，账面值5,651,065,524.44
元。
金额单位：人民币元
科目名称账面价值
开发产品226,999,880.91
开发成本5,424,065,643.53
合计5,651,065,524.44
(1)开发产品
主要为游艇二区一期、游艇二区二期、美丽MALL、美丽MALL9#
楼及商业中心、美丽MALL10-11#楼、山海天二期、三亚湾美丽城一
区一期、美丽3区一期、高三区企业会所、高公寓项目。
各期账面值情况如下：
金额单位：人民币元
序建筑面积(平
项目名称用途账面价值
号方米)
低密
游艇二区一期5,021,506.81
129,969.34
度住宅
低密
游艇二区二期54,964,197.58
231,110.00
度住宅
美丽MALL项目公寓2,879,228.15
356,792.02
公寓、
美丽MALL9#楼及商业中心69,584,897.86
417,116.00
商业
美丽MALL10-11#楼公寓2,637,516.54
516,763.00
山海天二期公寓1,355,209.95
649,390.23
三亚湾美丽城一区一期公寓639,387.62
737,812.55
低密
美丽3区一期8,144,619.18
8
度住宅
高三区企业会所会所70,845,158.13
913,870.00
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高公寓项目公寓10,928,159.09
9,330.50
226,999,880.9
合计326,196.91
(2)开发成本
主要是美丽五区、美丽MALL三期、体育公园、高二区、美丽三
区二期、港湾1区西区、港湾1区东区、山海天公寓二期、美丽城商
业一区、三亚惠苑国际大酒店、高3区西区、红塘湾旅游度假区以及
三亚湾海坡片区一级开发项目(游艇低密度住宅区、高尔夫区、商业
区、凤凰镇黎家生态文明村安置、三亚湾新城水系、新城西路、公共
绿地、古榕路市政工程、椰林路市政工程、贵都路市政工程、三角梅
路市政工程、新城水系景观工程、三亚湾芒果路、三亚湾4号路、三
亚湾(海坡二线)市政供电配套工程、三亚湾球场等)。
各期账面值情况如下：
金额单位：人民币元
序用建筑面积(平
项目名称账面价值
号途方米)
住2,381,946,0
美丽五区
1434,864.80
宅45.74
商28,051,415.
美丽MALL三期
24,822.71
业
练
体育公园
36,979,785.40
习场
练
习场
会593,602,293
高二区
4148,072.00
所.64
住
宅
住233,422,071
美丽三区二期
555,572.54
宅.54
住346,278,747.
港湾1区西区
6124,554.00
宅
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序用建筑面积(平
项目名称账面价值
号途方米)
住53,240,722.7
港湾1区东区
733,105.60
宅
住8,829,535.8
山海天公寓二期
833,760.00
宅
商36,229,864.
美丽城商业一区
931,500.00
服
酒
三亚惠苑国际大酒店16,112.308,737,084.25
店
住
1888,612,653
高3区西区76,515.91
宅
1.32
住
1374,703,006.
红塘湾地块100822.22
宅
2
一
1463,432,416
三亚湾海坡片区一级开发项目
级开发
3.48
5,424,065,6
合计1,059,702.08
43.53
账面价值为土地取得成本、项目前期费用、主体建筑工程费、配
套设施费用、开发间接费、资本化利息等。
各期位置图如下：
三亚湾新城海坡片区
大东海片区
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(二)项目概况
1.开发产品
(1)游艇二区一期项目
项目位置：位于三亚市主城区的西南部区域海坡片区，为三亚湾
海坡片区二线地，距三亚市中心区8公里，距三亚凤凰机场1公里。
本项目北靠海榆西线公路，南临三亚湾规划区A线道路(新城路)，东
与三亚老机场相连，西接三亚湾规划区西侧西线高速入口路，交通方
便快捷，自然地理条件优越，属于政府重点发展区域，土质、气候、
基础配套设施等条件齐全。
项目总占地面积46,228.00平方米，规划总建筑面积29,969.34
平方米，规划建设低密度住宅B83套，规划可售面积21,603.30平方
米，地下室面积8,366.04平方米，容积率0.46。
游艇二区一期项目实测后的规划经济指标如下表：
项目规划指标游艇二区一期
总占地面积46,228.00
建筑用地面积10,182.37
道路用地面积6,600.00
绿化用地面积29,445.63
总建筑面积29,969.34
计算容积率建筑面积21,603.30
容积率0.46
规划可售的建筑面积21,603.30
低密度住宅B18,831.37
低密度住宅A2,771.93
规划不计容积率的建筑面积8,366.04
地下车库(非人防)8,366.04
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游艇低密度住宅区二区一期项目，于2009年12月底竣工，可售
建筑面积21,603.30平方米，其中低密度住宅B18,831.37平方米，低
密度住宅A2,771.93平方米。
截止评估基准日，项目已销售低密度住宅B18,186.12平方米，
已确认收入面积18,186.12平方米，低密度住宅A2,771.93平方米，
已结转销售收入金额共计380,883,133.00元；剩余3套低密度住宅B
未售，建筑面积合计645.25平方米。
(2)游艇二区二期项目
项目位置：位于位于三亚市主城区的西南部区域海坡片区，为三
亚湾海坡片区二线地，距三亚市中心区8公里，距三亚凤凰机场1公
里。本项目北靠海榆西线公路，南临三亚湾规划区A线道路(新城路)，
东与三亚老机场相连，西接三亚湾规划区西侧西线高速入口路，交通
方便快捷，自然地理条件优越，属于政府重点发展区域，土质、气候、
基础配套设施等条件齐全。
项目总占地面积57,743.97平方米，规划总建筑面积31,110.00平
方米，规划建设低密度住宅A84套，规划可售面积21,222.26平方米，
地下室面积9,887.74平方米，配套物业用房面积106.00平方米，容
积率0.36。
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游艇二区二期项目实测后的规划经济指标如下表：
项目规划指标游艇二区二期
总占地面积57,743.97
建筑用地面积12,569.48
道路用地面积14,064.49
绿化用地面积36,451.06
总建筑面积31,110.00
计算容积率建筑面积21,222.26
容积率0.36
规划可售的建筑面积21,222.26
低密度住宅A21,222.26
规划计容积率的不可售建筑面积106.00
物业管理用房106.00
规划不计容积率的建筑面积9,887.74
地下车库(非人防)9,887.74
项目工程基本情况介绍：
游艇低密度住宅区二区二期项目，于2012年3月底竣工，可售
建筑面积21,222.26平方米，均为低密度住宅A。
截止评估基准日，该项目已销售15,286.30平方米，已结转销售
收入金额415,845,498.00元；已预售面积3,526.65平方米，剩余未销
售面积2,409.31平方米。
(3)美丽MALL一期项目
项目位置：三亚湾美丽MALL项目位于鲁能三亚湾新城美丽城
中央核心区,比邻三亚凤凰机场，是从机场到三亚各风景旅游点和市
区的必经之处。
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项目总占地面积22,760.32平方米，规划建筑面积约56,792.02
平方米。规划容积率2.0。规划建设8栋11-18层高层公寓，8栋公寓
包含2栋11层、3栋16层板式公寓及3栋18层点式公寓，规划户
数458户。
美丽MALL项目实测后的规划经济指标如下表：
项目规划指标合计
总占地面积22,760.32
建筑用地面积3,695.10
道路用地面积4,550.74
绿化用地面积14,514.48
总建筑面积56,792.02
计算容积率建筑面积55,187.61
容积率2.00
规划可售的建筑面积55,187.61
高层55,187.61
规划不计容积率的建筑面积1,604.41
配套设施1,604.41
该项目于2008年12月竣工，可售建筑面积55,187.61平方米，
均为高层住宅。
截止评估基准日，该项目已销售54,621.96平方米，已结转销售
收入金额639,899,869.91元；剩余未销售面积565.65平方米。
(4)美丽MALL9#楼、商业中心及10-11#楼项目
项目位置：项目位于鲁能三亚湾新城美丽城中央核心区。
项目总占地面积13,959.32平方米(其中美丽MALL9#楼、商业中
心6,292.46平方米、10#、11#楼占地7,666.86平方米)，规划建筑总
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面积33,878.00平方米(其中美丽MALL9#楼、商业中心17,116.00平方
米、10#、11#楼16,762.00平方米)，规划容积率2.0。规划规建设2
栋18层点式公寓、1栋17层商住楼(其中1-3层为商业中心，4-17
层为公寓)。
美丽MALL9#楼、商业中心及10-11#楼项目实测后的规划经济指
标如下表：
美丽美丽MALL10、
项目规划指标合计
MALL9#楼11#楼
13,959.36,292.467,666.86
总占地面积
建筑用地面积4,182.093,184.09998.00
道路用地面积2,529.252,529.25
绿化用地面积7,247.983,108.374,139.61
33,878.017,116.0016,762.00
总建筑面积
31,436.515,674.5615,762.00
计算容积率建筑面积
容积率2.252.502.06
31,082.215,394.4915,687.78
规划可售的建筑面积
21,687.65,999.8615,687.78
高层
独立商业9,394.639,394.63
规划计容积率的不可售建筑面354.29280.0774.22
积
物业管理用房354.29280.0774.22
规划不计容积率的建筑面积2,442.441,441.441,000.00
架空层1,000.000.001,001.00
地下设备用房2,442.441,441.440.00
美丽MALL9#楼、商业中心项目于2010年12月底竣工，可售建
筑面积15,394.49平方米，其中高层住宅5,999.86平方米，独立商业
9,394.63平方米。10-11#楼项目于2011年11月底竣工，可售建筑面
积15,687.78平方米。
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该项目于2009年10月15日经三亚市政府批准将部分用地性质
由办公用地变更为商服用地，容积率由1.3提高至2.0，2013年8月
经三亚市国土局等相关部门同意，需补交出让金金额共计
33,009,950.00元。截止评估基准日，尚需补交金额21,666,848.48元。
截止评估基准日，该项目已销售高层住宅21,213.11平方米，已
结转销售收入金额360,007,178.00元；剩余未销售高层住宅面积
474.53平方米；未销售独立商业面积9,394.63平方米。
(5)山海天二期项目
项目位置：位于三亚大东海海韵路100号。
项目总占地面积18,770.63平方米，项目规划总建筑面积
49,390.23平方米，规划建设3栋20层高层住宅，其中高层住宅
45,382.93平方米，
配套物业管理用房56.06平方米，人防工程3,951.24
平方米。规划容积率2.60。
山海天二期项目实测后的规划经济指标如下表：
项目规划指标山海天二期
总占地面积18,770.63
建筑用地面积3,952.35
道路用地面积2,064.77
绿化用地面积21,627.39
总建筑面积49,390.23
计算容积率建筑面积49,390.23
容积率2.60
规划可售的建筑面积45,382.93
住宅45,382.93
高层45,382.93
规划计容积率的不可售建筑面积56.06
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鲁能集团拟以海南三亚湾新城开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明
物业管理用房56.06
规划不计容积率的建筑面积3,951.24
地下车库(人防)3,951.24
地块面积为剩余尾房及未办证房产的分摊土地面积。
项目于2006年12月竣工，可售建筑面积45,382.93平方米，均
为高层住宅。
截至评估基准日，已销售面积为44,938.69平方米，已结转销售
收入金额680,450,789.45元；剩余未销售面积444.24平方米。
(6)三亚湾美丽城一区一期
项目位置：位于三亚市鲁能三亚湾度假区。
项目总占地面积33,490.02平方米，项目规划总建筑面积
37,812.55平方米，规划建设三栋多层公寓、四栋小高层公寓，户型
面积为87-174平米，共310套，其中公寓33,197.00平方米，地下车
库4,615.55平方米。规划容积率1.0。
三亚湾美丽城一区一期项目实测后的规划经济指标如下表：
项目规划指标美丽城一区一期
总占地面积33,490.02
建筑用地面积4,063.58
道路用地面积3,125.30
绿化用地面积26,301.14
总建筑面积37,812.55
计算容积率建筑面积33,197.00
容积率1.00
不计算容积率建筑面积4,615.
