来源时间为：2019-07-25
2019年上半年三亚房地产市场运行分析
2019年上半年，三亚继续坚持实施最严格的调控政策，主动调整投资结构，加大对房地产特别是一般住宅类项目的开发限制，积极开展房地产市场专项整治，有效促进了房地产市场平稳健康发展。据国家统计局三亚调查队调查数据显示，上半年，三亚新建商品住宅和二手住宅价格虽有微张，但成交量急剧下降，降温明显。
一、上半年三亚房地产市场运行情况
（一）新建商品住宅价格指数变化情况。
从环比指数运行趋势看，上半年除1月份环比持平以外，其他月份均有不同程度上涨，尤其二季度涨幅有所扩大。
从同比指数运行趋势看，受最严调控政策的影响持续深入，涨幅呈现逐月减小的态势。（见图一）
（二）二手住宅价格指数变化情况。
从环比指数运行趋势看，上半年，二手住宅和新建商品住宅变化趋势并不一致，二手住宅环比经历了先涨后跌的一个过程，前4个月环比走高，5月份后开始回落，6月更是下跌0.7个百分点。这种趋势变化显示三亚二手房受到限购政策影响更为明显。
从同比指数运行趋势看，虽然上半年二手住宅价格同比也在回落，但是回落速度慢于新建商品住宅价格同比。这种趋势变化显示在新建商品住宅价格保持稳定的同时，二手住宅价格正在逐步跟上。（见图二）
（三）网签数据变化情况。
上半年，新建商品住宅网签条数2369条，减少4403条，减少了约六成；二手住宅网签条数851条，减少2053条，减少了约七成（见图三）。从上报网签数据比对情况来看，三亚房地产市场成交情况明显不如往年，无论是新建商品住宅还是二手住宅，网签条数均显著低于上年同期水平。不过进入六月份以后，成交数量有所回暖，与去年同期差距缩小。
二、值得关注的问题
（一）商品房去库存速度放缓。
市房地产交易中心数据显示，截至6月底，三亚市商品房库存265.37万平方米，其中商品住房库存172.85万平方米，按目前去库存速度，去化周期约20个月。而在去年同期，三亚市商品房库存142.89万平方米，其中商品住房75.48万平方米，去化周期仅约5个月。限购政策执行以来，三亚市商品房去库存速度慢了近4倍。
（二）房地产企业资金回笼压力加大。
通过对三亚部分房地产企业的实地调研发现，受海南省全域限购调控政策持续影响，岛外购房客来三亚看房人数急剧下降，而本地刚性需求购房有限，各大楼盘成交量均出现明显回落，影响了资金回笼，不少企业出现了资金困难。部分在售或在开发的房企仍在苦苦坚持，而有的房企已考虑进行战略调整，从商业、旅游地产的角度来解决资金困境，个别没有资金压力的企业，也放缓了后续项目的推盘计划。
（三）二手房中介企业发展遭遇困境。
与新建商品住宅市场发展迅速相比，三亚二手住宅市场的发展本来就相对滞后，长期处于交易不活跃的状态。从实地调研情况来看，二手房中介企业发展目前遭遇了较大的困境。由于限购政策，导致符合资格购房客户减少，客户带看量锐减，成交和收入的降低又导致整个三亚二手中介从业人员流失严重，进而影响中介企业缩减关停店面。而部分中介企业为了生存，将不符合三亚购房资格的购房者引流到其他同品质的岛外城市，如昆明、北海、西双版纳等地，反过来又进一步减少了三亚二手房的潜在客户。
多重困难环环相扣，二手房市场想要恢复仍任重道远。
三、下半年三亚房地产市场走势预测
2019年以来，三亚市委市政府坚持调控目标不动摇、调控力度不放松、调控政策不走样，以壮士断腕的决心调整产业结构，坚决遏制房价上涨，通过进一步完善住房保障和供应体系，进一步稳定房地产市场，通过房地产市场专项整治工作，对虚假宣传、捆绑销售行为和房产销售过程中存在的各类问题等进行整治，促进了房地产市场平稳健康发展。
从近期看，海南省刚刚出台了《关于进一步完善人才住房政策的补充通知》，优秀人才增加购房会对房价起到一定的支撑作用。
从远期看，近年来，三亚城市品牌定位逐步上升，在自由贸易区建设的大背景下，房地产企业对现有项目未来估值较高，对未来三亚房地产市场发展前景持乐观态度。
预计下半年三亚市新建商品住宅价格的主基调仍然是平稳运行，二手住宅价格稳中有升，成交数量逐步回暖。
